Na sua última revisão semestral, a Equipe Global de Equidades Imobiliárias da Janus Henderson discutiu sua perspectiva para o setor de propriedades listadas. Compartilhamos a visão construtiva da equipe e vemos oportunidades em REITs no futuro.
Baseamos nosso caso em três razões, a saber:
- Os REITs públicos continuam a ser negociados com um grande desconto em relação ao valor patrimonial líquido (NAV) e historicamente têm desfrutado de um desempenho muito mais forte após períodos de descontos acentuados.
- A mudança em direção ao final do ciclo de aumento das taxas beneficia materialmente os REITs.
- Os níveis de endividamento agora estão significativamente mais baixos do que a média da década anterior.
Alto desconto em relação ao NAV = a oportunidade Nos últimos 10 anos, os REITs, em média, foram negociados a par com o Valor Patrimonial Líquido (NAV) dos ativos detidos. Não há dúvida de que essa relação foi volátil, mostrando um prêmio metade do tempo (com média de cerca de 9%) e um desconto na outra metade (com média de cerca de 7,5%). O desconto apresentado pelos REITs em 30 de junho de 2023 foi de 16%, muito acima da média histórica. Isso ocorreu apesar de uma melhora significativa em relação a um desconto de 28% no final de 2022.
Se esse desconto continuar a diminuir, conforme vimos em períodos de desconto anteriores, acreditamos que os REITs oferecem oportunidades atraentes nas valorações atuais.
Em nosso artigo anterior, intitulado 'Imóveis públicos versus imóveis privados: ativos semelhantes, preços diferentes', destacamos que, a longo prazo, os ativos imobiliários públicos e privados produzem desempenhos semelhantes. No entanto, a curto prazo, os fluxos de retorno se divergem. Isso geralmente ocorre porque o valor negociado dos REITs públicos se ajusta diariamente para refletir as expectativas e condições do mercado, enquanto o mercado imobiliário privado tem um atraso (de até 18 meses).
A atual underperformance (desempenho abaixo do esperado) dos REITs públicos sugere que grande parte das notícias negativas dos últimos 12 meses já foi precificada.
O ciclo de aumento das taxas de juros está perto do fim: o desempenho atrai?
Enquanto escrevemos isso no terceiro trimestre de 2023, a maioria dos principais bancos centrais ao redor do mundo parece estar no final ou perto do final do ciclo de aumento das taxas de juros.
O setor imobiliário é altamente sensível aos movimentos das taxas de juros. Na maioria dos casos, quanto mais alta a taxa de juros, menor a avaliação esperada. À medida que nos aproximamos do fim dos aumentos de taxa, as avaliações futuras para o setor imobiliário provavelmente estão mais próximas do ponto baixo deste ciclo, se é que já não atingiram o fundo.
A história sugere que pode haver oportunidades nos REITs após o fim dos ciclos de aumento de taxa. Como mostra o Quadro 4 a partir de ciclos anteriores, os REITs superaram as ações nos meses seguintes a uma pausa do Federal Reserve (Fed) dos EUA.
A redução da alavancagem está levando a oportunidades melhores?
O cenário atual de altas taxas de financiamento e taxas de vacância acima da média significa que avaliar a qualidade e os fundamentos dos REITs é muito importante. No geral, observamos que a alavancagem nos REITs listados tem diminuído e os níveis de endividamento estão mais baixos do que a média histórica dos últimos cinco anos e mais. Em um ambiente de taxas de juros mais altas, ter menos dívidas pode aumentar substancialmente a estabilidade dos REITs. Embora as expectativas estejam cada vez mais voltadas para cortes nas taxas de juros, isso não deve ocorrer até bem em 2024. Nesse ínterim, esperaríamos que alguns REITs altamente alavancados (tanto privados quanto públicos), sofrendo com custos de financiamento mais altos, possam ser obrigados a vender ativos. Os prováveis vencedores seriam os REITs com níveis mais baixos de dívida, que esperamos estar em melhor posição para aproveitar oportunidades de compra.
REITs dentro de uma carteira
Durante nossas consultas de carteira, descobrimos que os clientes não têm exposição ou têm exposição muito baixa aos REITs. Isso ocorre apesar de ser uma classe de ativos que pode proporcionar benefícios de diversificação, bem como desbloquear o potencial alfa. No entanto, os REITs não são todos iguais. A qualidade importa, provavelmente mais do que nos últimos dez anos. Assim, ativos em localizações atrativas, em edifícios atraentes e eficientes em termos energéticos, e com custos de financiamento sustentáveis, provavelmente serão vencedores ao longo do tempo. À medida que o preço de alguns desses ativos foi corrigido de forma agressiva e excessiva, acreditamos que as avaliações atuais ainda oferecem pontos de entrada atrativos.