O ano de 2019 foi um ótimo período para os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs). No momento em que escrevo este artigo (19/12), o IFIX, principal índice de fundos imobiliários, acumula alta de 28% ao ano. Neste artigo, abordarei os principais conceitos e métricas dessa indústria, para que você seja capaz de analisar esse tipo de aplicação de renda variável por conta própria.
Isto é uma bela valorização, ainda mais se compararmos o retorno obtido com a volatilidade enfrentada.
Grande parte dessa valorização, na minha opinião, é consequência da queda dos juros (taxa Selic). O setor imobiliário se beneficia bastante em um cenário como o que estamos vivendo.
A primeira coisa que devemos analisar ao estudar um imóvel é a sua localização. Em tempos modernos, como o que vivemos, muito se diz sobre o fim das propriedades físicas e o início de uma era 100% digital.
Eu sinceramente não acredito nisso. De fato, há uma digitalização em nossa sociedade, e alguns imóveis, como as agências bancárias, por exemplo, estão sendo fechados aos poucos. No entanto, propriedades bem localizadas sempre possuirão seu valor, seja um shopping, uma laje corporativa ou um galpão logístico.
Mas isso é óbvio, todos nós brasileiros sabemos um pouco de imóveis. E é claro que sabemos da importância da localização. Outras métricas e conceitos importantes são:
Capitalization Rate: A taxa de capitalização é o resultado da divisão dos rendimentos obtidos durante um ano pelo valor de mercado do imóvel. É uma métrica importante, pois permite a comparação entre diferentes ativos imobiliários;
Funds From Operation: O FFO indica a real capacidade de geração de caixa de um imóvel. É o que sobra, no fim das contas, no bolso do proprietário. É calculado subtraindo despesas financeiras e impostos do resultado operacional;
Leasing Spread: É a diferença entre o valor de um contrato novo de aluguel e um contrato antigo para o mesmo imóvel;
Área Bruta Locável: É a área privativa do imóvel disponível para locação. Base para os contratos de locação por metro quadrado (m²) e para cálculos da capacidade de geração de receita;
Lucro Operacional Líquido: É calculado subtraindo da receita de uma propriedade os custos e as despesas necessárias para sua operação. Não inclui despesas financeiras. É o EBITDA de uma propriedade voltada para a geração de renda.
Essas foram algumas métricas e conceitos que julgo importante. É claro que não devemos olhar apenas para isso. Devemos analisar também os custos e taxas de ocupação, reposição e vacância, o período de carência, o preço pedido de locação, o aluguel mínimo mensal e entre outras coisas.
Sendo assim, os FIIs são excelentes ativos para compor um portfólio diversificado devido a bela capacidade de geração de renda que possuem com os seus dividendos. Tudo isso a uma baixa volatilidade. Eles representam 30% do meu portfólio e recomendo que você invista nessa classe, que cresce muito no Brasil.