O número de investidores em fundos imobiliários tem crescido consideravelmente nos últimos anos. Segundo dados da B3 (BVMF:B3SA3), o total de investidores em FIIs ultrapassou a marca de 2,6 milhões em maio/24. São muitos investidores, cada um com seu perfil e com a sua história mas todos com um objetivo: construir uma boa geração de renda passiva com os dividendos.
Neste artigo eu vou comentar sobre alguns pontos interessantes do investidor avaliar em relação aos dividendos de um fundo imobiliário. Vamos aos tópicos:
1) O dividendo não é afetado pelo preço da cota, mas o contrário é verdadeiro
Já recebi essa pergunta em alguns momentos e em alguns atendimentos com clientes. O dividendo de um fundo imobiliário é fruto do seu resultado operacional.
Pense num FII de tijolo. Os imóveis da carteira estarão alugados e gerando receita. Os dividendos do fundo em questão serão oriundos desse resultado que o fundo gerou. E daí num cenário onde um aumento nos dividendos é obserado, o Mercado tende a colocar expectativas positivas no fundo e este tende a valorizar.
Agora, se o fundo começa a entregar dividendos menores, o mercado precifica um cenário mais pessimista e daí a cota desvaloriza. Ou seja, o que percebemos é que a variação nos dividendos gera uma expectativa no mercado e aí o preço da cota sobe ou desce baseado nisso.
O dividendo é fruto do resultado operacional do fundo e não do preço da cota. Agora, o preço da cota sofre influência dos dividendos por conta das expectativas.
2) Avalie a composição do dividendo pago
Na maior parte dos relatórios gerenciais dos FIIs é possível encontrar a composição do resultado distribuído. Vou trazer um exemplo do último relatório do TRXF11 (BVMF:TRXF11) (vale comentar que não se trata de recomendação de compra ou venda).
O TRXF11 teve R$ 0,60 de receita advinda dos alugueis dos espaços que possui participação. Os R$ 0,42 de rendimentos mobiliários foram ganhos de capital com as vendas dos FIIs em carteira, já os R$ 0,13 de receita financeira são fruto da remuneração do caixa do fundo. Os R$ 0,09 de despesas operacionais são as despesas para manter a estrutura do fundo como empresa, os R$ 0,23 de despesas financeiras são em função da alavancagem do fundo e os R$ 0,22 vieram de resultado acumulado e não distribuído.
Em alguns momentos os FIIs vão usar reserva acumulada para manter um patamar de dividendos mais elevado. Esse é o famoso "queimar caixa" nos fundos. O ponto de atenção para os investidores é quando o FII frenquentemente queima caixa para pagar dividendos mais altos. Não existe caixa infinito e aí se o fundo não conseguir gerar mais receita, o caixa vai acabar e o dividendo terá que ser reduzido.
E aí, lembra o que eu comentei no tópico 1 acima? Pois é, a queda no preço da cota certamente ocorrerá.
3) Para FIIs de papel, o indexador majoritário da carteira vai influenciar os dividendos
Nos FIIs de papel temos a parcela de correção monetária do indexador na composição do dividendo. Se estamos falando de um FII com carteira de crédito majoritariamente exposta em CDI, em momentos de Selic mais alta tem-se um CDI mais alto e com isso, uma correção monetária maior. Diante disso, os dividendos tenderão a ficar mais altos.
Por conta disso, em momentos de Selic alta os fundos mais expostos em CDI tendem a pagar proventos mais altos (vide os Fiagros).
Quando o FII está mais exposto em IPCA a lógica é a mesma. IPCA mais alto vai gerar uma correção monetária mais alta e com isso, um dividendo maior. Um FII de papel tende a pagar a correção considerando o indexador de 1 mês e 2 meses anteriores. O fundo que vai pagar dividendos em julho está distribuindo os resultados de junho e nesse resultado a correção monetária levará em consideração os índices de abril e maio (1 mês e 2 meses anteriores).
Como exemplo trouxe aqui a evolução do IPCA nos últimos 12 meses e a evolução dos dividendos do VGIP11 (BVMF:VGIP11), que é o fundo da Valora que conta com uma carteira praticamente 100% atrelada ao IPCA. Perceba como os dois gráficos se assemelham.
Bom, com tudo isso entendido será possível analisar a consistência dos dividendos dos FIIs e escolher opções mais assertivas.
Forte abraço!