Em 2019, com juros percorrendo patamares cada vez mais baixos a partir do segundo semestre, investidores que estavam acostumados com o famoso “1% ao mês” e não mais conseguiam encontrar este resultado em suas aplicações convencionais começaram a voltar suas atenções aos FIIs. A procura por um novo tipo de investimento e a perspectiva otimista no setor imobiliário para 2020 resultou na alta valorização que tivemos no ano, onde o índice de Fundos Imobiliários IFIX, alcançou evolução recorde de 35,98%.
No início do primeiro semestre de 2020, já observávamos uma leve correção para baixo nos preços negociados dos Fundos Imobiliários. Embora tenha ocorrido, o impacto não foi significativo e o efeito da crise do coronavírus começou a ser realmente sentida no fim de fevereiro, sobretudo após o feriado do carnaval.
Ao longo do mês de março, a situação mundial foi se mostrando cada vez pior, com os países registrando crescimento no número de casos de contaminação e o anúncio de fechamento de shoppings, parques, escritórios etc. O impacto no IFIX foi mais forte diante do anúncio do governo de São Paulo do fechamento de shoppings, dado o grande número de Fundos de Shoppings que compõem o índice. O IFIX terminou o mês de março com o pior resultado mensal da história.
As medidas restritivas impactaram extremamente a sociedade como um todo. Os modelos de consumo, rotina de trabalho e até mesmo na forma de se relacionar tendem a ser outros. Todo o “novo normal” impactou diretamente os FIIs nos últimos meses.
Observamos uma recuperação mais rápida dos Fundos Logísticos, por exemplo, uma vez que as empresas continuam a demandar os galpões para armazenar e produzir seu estoque ou utilizá-los para distribuição de seus produtos. Também devido ao aumento de vendas pelo e-commerce, o mercado se mostrou mais resiliente.
Outro destaque vai para os Fundos de Lajes Corporativas. O segmento está passando por um momento de incerteza visto que muitas empresas estão adotando e estabelecendo o home office a seu quadro de colaboradores. Alguns fundos já informaram inadimplência e devolução de escritórios devido à crise, existe perante toda a cadeia imobiliária uma preocupação com a perspectiva do setor nos próximos meses, entretanto, na nossa opinião, os escritórios ainda terão sua utilidade para as empresas e não deixarão de ser demandados.
Quanto aos shoppings, o impacto fora ainda mais forte. O mercado segue com dificuldades na retomada, pois algumas regiões pelo Brasil ainda não autorizaram a reabertura, outras permitiram e logo depois, com o aumento de casos, voltaram a fechar os empreendimentos comerciais. Na nossa opinião, o mercado ainda se preocupa quanto ao risco de inadimplência dos lojistas e a dificuldade de se obter uma perspectiva de curto/médio prazo mais tangível ainda afasta os investidores do setor.
Mesmo com as dificuldades supracitadas, minha perspectiva ainda é positiva para o setor. Acredito que, com a taxa de juros em patamares tão baixos, ainda há um prêmio de rentabilidade muito interessante em Fundos Imobiliários e muitos FIIs apresentam preços descontados em relação ao Valor Patrimonial. Uma carteira de fundos imobiliários bem formulada, composta por bons gestores, diversificação de segmentos, qualidade de contratos e locatários possibilitam e vão ter condições de continuar permitindo não só valorização como rendimentos em bons patamares a seus cotistas.
Ilan Arbetman, analista da Ativa Investimentos