Qual a melhor estrutura para investir em imóveis nos EUA?

Investir em imóveis nos Estados Unidos tem se tornado cada vez mais atraente para os investidores brasileiros, impulsionados pela alta do dólar, pela estabilidade do mercado norte-americano e principalmente pela crescente valorização dos ativos imobiliários. No entanto, a grande dúvida para quem busca iniciar nesse mercado é como escolher a melhor estrutura para investir em imóveis nos EUA.

Essa é uma pergunta essencial e que impacta diretamente o sucesso do investimento, tanto em termos de rentabilidade quanto de segurança jurídica. E a resposta não é tão simples, pois depende de vários fatores que vão desde o tipo de imóvel até os objetivos pessoais e fiscais do investidor.

Pessoa física ou jurídica?

A primeira decisão que o investidor deve tomar é se a aquisição será feita como pessoa física ou por meio de uma pessoa jurídica. Embora seja possível investir diretamente como pessoa física, a prática não costuma ser recomendada para investidores de médio a longo prazo.

Quando o investimento é realizado em nome de uma empresa, como uma Limited Liability Company (LLC), o investidor ganha uma série de vantagens. Uma delas é a limitação da responsabilidade. A LLC protege o investidor contra ações judiciais e possíveis dívidas vinculadas ao imóvel, limitando o impacto a somente os ativos da empresa. Além disso, do ponto de vista tributário, a LLC pode também ser uma solução interessante, porque permite a "distribuição de lucros" e consequentemente evita a dupla tributação comum às corporações, mas com a proteção extra que a pessoa física não tem.

A estrutura da LLC: como e porque utilizar?

Uma LLC é uma estrutura de negócios popular nos EUA para investidores estrangeiros. Ela oferece flexibilidade e benefícios fiscais que são difíceis de alcançar como pessoa física. Uma das vantagens é que uma LLC não possui acionistas, mas membros, o que proporciona flexibilidade na divisão de lucros.

Essa estrutura deve levar em conta o estado onde o imóvel está localizado, já que as regras podem variar. Por exemplo, estados como a Flórida são populares por suas regras menos burocráticas e baixos custos para abertura de empresas. Em parceria com contadores especializados e advogados, é possível formar uma LLC em poucos dias - a partir do exterior - permitindo que o investidor tenha controle direto do seu patrimônio.

Planejamento tributário: impostos e tratados

Necessário ressaltar que o planejamento tributário é uma etapa fundamental para evitar surpresas e otimizar o retorno. Nos Estados Unidos, o investidor estrangeiro deve estar atento aos tributos sobre ganhos de capital (no caso de venda de imóveis) e sobre a renda (para aluguéis). 

Para os investidores que buscam uma estrutura mais sofisticada, uma Holding no exterior pode ser uma opção adicional para controlar as LLCs e seus imóveis. Esse modelo pode trazer eficiência fiscal ainda maior, ao mesmo tempo que facilita a administração dos imóveis, especialmente para quem deseja expandir seu portfólio.

Financiamento e linhas de crédito

Muitos investidores estrangeiros desconhecem, mas também é possível financiar a aquisição de imóveis nos Estados Unidos, inclusive com boas taxas de juros. Bancos norte-americanos e instituições especializadas oferecem linhas de crédito para estrangeiros, uma prática bastante comum.

Ao estruturar o investimento por meio de uma LLC, o investidor consegue acessar essas linhas de crédito de maneira mais facilitada. A vantagem aqui é que, mesmo com uma entrada inicial robusta, o capital alavancado pode permitir maiores investimentos e, potencialmente, uma rentabilidade superior a longo prazo.

Por fim, essa estrutura permite ao investidor nomear uma gestão profissional para os imóveis, o que é importante para quem reside fora dos EUA. Empresas de administração imobiliária nos EUA podem ser contratadas para lidar com manutenção, aluguel, marketing e pagamentos de contas locais, o que proporciona uma experiência de investimento mais fluida e sem a necessidade de presença física.

Offshore e a proteção do imposto de herança americano

Além da estrutura da LLC, é importante considerar a utilização de uma offshore para proteger o investidor estrangeiro do imposto de herança americano, conhecido como ‘Estate Tax’. Este imposto pode ser bastante oneroso, atingindo até 40% do valor total dos ativos acima de US$60 mil.

A offshore atua como um veículo que detém a LLC, permitindo uma camada adicional de proteção e eficiência na gestão dos bens.

Essa estratégia pode ser vantajosa para quem planeja manter os imóveis como parte do portfólio por gerações, garantindo que o patrimônio passe para os herdeiros de forma mais eficiente e sem a incidência do imposto americano. Por esse motivo, escolher uma equipe especializada em contabilidade internacional e direito tributário é essencial para configurar essa estrutura de maneira adequada e alinhada às leis locais e internacionais.

Sem dúvidas, investir em imóveis nos Estados Unidos é uma oportunidade que exige preparação, estratégia e apoio de especialistas. A escolha da estrutura é um primeiro passo para que esse investimento seja bem sucedido, e a LLC representa - na maioria dos casos - uma excelente opção. Com essa estrutura sólida, é possível potencializar resultados, evitando surpresas fiscais e garantindo que o investimento se mantenha seguro e rentável a longo prazo.