Autores: Artur Losnak, CFA e Guilherme Carter
Os FoFs são fundos que compram outros fundos imobiliários com o objetivo de entregar uma rentabilidade superior ao IFIX, de maneira similar a um fundo de ações com a proposta de entregar uma rentabilidade acima do Índice Bovespa.
Esses fundos foram criados com uma ideia de simplificar a alocação de recursos de grandes famílias. Ao invés de cada cliente ter uma conta específica e vários fundos imobiliários, o cliente passa a possuir apenas cotas do fundo de fundos (FOF). Ao longo do tempo, os FoFs foram crescendo e se tornando players relevantes da indústria de fundos imobiliários. Atualmente no Brasil, segundo dados retirados do sistema Comdinheiro com base no mês de abril/2020, a indústria de fundos imobiliários de FOFs apresenta patrimônio superior a R$6 bilhões.
Cenário passado
O que vimos nos últimos anos, foram os FoFs entregando uma rentabilidade média acima da indústria de fundos imobiliários. Porém, na nossa visão isso simplesmente reflete mais uma onda de alta do mercado do que propriamente competência de cada gestor.
De acordo com as regras, os fundos imobiliários devem distribuir pelo menos 95% dos lucros auferidos segundo o regime de caixa. Esse lucro é resultado da receita do fundo menos custos, sendo as receitas compostas por duas variáveis: ganho de capital e dividendos.
O cotista recebe o dividendo de determinado FII se possuir esse fundo na data “ex” e tem ganho de capital se vender a cota por um preço maior do que ele pagou. Nesse último caso, o cotista pode comprar um ativo hoje e esperar o ativo se valorizar ou pode participar de um follow-on que possua um preço de subscrição abaixo do preço de mercado. Nesse caso, ao aderir ao follow-on há “automaticamente” um ganho de capital, pois o preço de exercício de subscrição é menor do que o preço de mercado do FII.
O grande ponto de atenção é que verificamos algo não recorrente nesses últimos anos, o ganho de capital apresentou um peso muito grande na receita dos FoFs, muito por conta da enxurrada de follow-ons. Enquanto o mercado subia e os FoFs participavam de subscrições, havia muito dinheiro entrando, os dividendos eram pagos de maneira crescente e grande parte dos investidores acreditavam que essa era uma regra vitalícia.
Cenário atual
Veio o coronavírus e o mercado teve um choque de realidade!
Na nossa visão, os FoFs deverão ter maior dificuldade de gerar ganho de capital da maneira que geraram nos últimos anos, tanto pelo menor número de follow-ons para os próximos meses quanto pela maior dificuldade de obter ganho de capital no curto prazo.
Mas isso quer dizer que os FoFs deixaram de ser um bom investimento?
De jeito algum! Acreditamos que os FoFs vão voltar a ser o que deveriam ser como na sua concepção, ou seja, um instrumento de investimento que gera valor por meio da alocação em ativos que o investidor deixou passar e/ou não poderia participar, como, por exemplo, as emissões via instrução normativa CVM nº 476, que são emissões voltadas apenas a investidores profissionais. Obviamente, o investidor deve sempre buscar atentamente e racionalmente o fundo que tem maior aderência com seu perfil.