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Risco Fiscal: Hora de vender os FIIs?

Por Marx GonçalvesETFs e Fundos18.11.2022 19:40
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Risco Fiscal: Hora de vender os FIIs?
Por Marx Gonçalves   |  18.11.2022 19:40
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Olá, investidor

Como todo bom cinéfilo, vez ou outra me pego fazendo algum tipo de analogia entre filmes e a realidade enquanto aguardo o desfecho de algum momento enfadonho do dia a dia.

Que atire a primeira pedra quem nunca se lembrou de “Um dia de Fúria'' (1993) naqueles melancólicos dias em que se está atrasado para um compromisso em razão de um congestionamento infindável, não é mesmo?

Correndo o risco de ser apenas um viés de confirmação, tenho pra mim que esse tipo de associação faz todo o sentido.

Afinal, “a vida imita a arte” (e vice-versa).

Mas o fato é que enquanto aguardava o elevador chegar na noite de ontem me peguei pensando em um filme que resume bem o sentimento dos mercados locais nos últimos dias...

A Soma de Todos os Medos

Protagonizado por Ben Affleck, Morgan Freeman e companhia, o thriller estreado em 2002

envolve o espectador do início ao fim ao retratar uma grande conspiração capaz de levar os EUA e a Rússia à 3ª Guerra Mundial.

A ideia de apresentar uma história contrafactual envolvendo as duas potências militares é fascinante. Especialmente quando consideramos que o temor de uma guerra nuclear entre os dois rivais pairou durante décadas no imaginário mundial.

Embora não tenhamos um temor de mesmas proporções em Terra Brasilis, também temos os nossos temores idiossincráticos…

No caso dos mercados locais, o principal deles é o famigerado risco fiscal, que voltou à tona nas últimas semanas, em meio às incertezas envolvendo a PEC da transição, e como reconstruiremos uma regra fiscal crível que possibilite a estabilização da dívida pública nos próximos anos.

E você sabe como é: quanto maior a incerteza, maior é o prêmio exigido pelo mercado para investir!

Fiscal, fiscal, fiscal

Não por outro motivo, temos visto as ações despencarem, o real depreciar e os juros futuros dispararem nos últimos dias, com o mercado não apenas zerando as apostas de corte da Selic no ano que vem, como também precificando novos aumentos da taxa básica de juros!

Tudo isso na contramão do mercado externo, que vem se apresentando mais favorável depois de um alívio na inflação americana e de notícias mais positivas vindas da China.

Gráfico apresenta curva de juros prefixada em 17/10 (bege) e 17/11 (verde).
Gráfico apresenta curva de juros prefixada em 17/10 (bege) e 17/11 (verde).
Curva de juros prefixada em 17/10 (bege) e 17/11 (verde). Fonte: Bloomberg.

E os FIIs não foram uma exceção à regra...

O IFIX caiu 1,7% apenas ontem – o que é bastante para essa classe de ativos –, e já desvaloriza 4,3% no mês, devolvendo boa parte dos ganhos obtidos desde agosto.

Gráfico apresenta desempenho do IFIX entre dez/21 e nov/22.
Gráfico apresenta desempenho do IFIX entre dez/21 e nov/22.
Desempenho do IFIX entre dez/21 e nov/22. Fonte: Bloomberg.

O que está em jogo?

O fato é que se o Brasil optar pelo caminho do descontrole fiscal, conviveremos em um equilíbrio macro que se traduz em maior inflação e, por conseguinte, de juros mais elevados por um período prolongado.

Já vimos essa história em meados da década passada e o resultado não foi nada bom para a economia do país, tampouco para a renda variável.

Sabedores de que “a história não se repete, mas rima”, como diria Mark Twain, os investidores estão bastante receosos, e com toda a razão.

Uma elevação da “taxa livre de risco” torna os demais investimentos menos atrativos na margem, mesmo assumindo que sua rentabilidade seja preservada...

Por isso dizemos que as taxas de juros são a concorrência da Bolsa, assim como de qualquer investimento “do mundo real” que envolva riscos.

Hora de vender os FIIs?

E o mesmo raciocínio vale para os fundos imobiliários.

Taxas de juros em patamares baixos tendem a impulsionar o mercado imobiliário, além de incentivar os poupadores a investirem em ativos de risco, gerando um efeito duplamente positivo sobre os FIIs.

Por outro lado, um aumento dessas taxas eleva a aversão ao risco dos investidores e inibe a atividade econômica, desaquecendo o mercado imobiliário. Nesse caso, o efeito sobre os ativos imobiliários é negativo.

Essa relação inversa fica muito clara quando comparamos o desempenho do IFIX com a taxa de um título do governo de vencimento longo…

Gráfico apresenta relação do IFIX (azul) com a taxa do Tesouro IPCA+ com Juros Semestrais 2050 (branco).
Gráfico apresenta relação do IFIX (azul) com a taxa do Tesouro IPCA+ com Juros Semestrais 2050 (branco).
Relação do IFIX (azul) com a taxa do Tesouro IPCA+ com Juros Semestrais 2050 (branco). Fonte: Bloomberg.

Portanto, o cenário exige, sim, maior cautela por parte do investidor de fundos imobiliários.

Diferentemente de outros episódios em que as quedas de mercado ofereceram oportunidades bastante óbvias, estamos diante de um evento muito mais delicado.

A depender do caminho fiscal que o país escolher, o mercado poderá seguir precificando seu cenário de “guerra nuclear” nos ativos locais.

Cedo ou tarde, isso se traduziria em uma economia em recessão, que poderia impactar em alguma medida a ocupação dos escritórios e galpões logísticos, assim como nas vendas dos shoppings e na capacidade de crédito dos devedores de CRIs.

É claro que esse seria um cenário limite, sendo que ainda há tempo dos políticos em Brasília apagarem parte desse rascunho mal feito para então voltarmos a construir um roteiro melhor para o país.

De qualquer maneira, é importante que você tenha todos esses riscos em seu radar.

E para dizer que não falei das flores, sempre há ativos que podem desempenhar bem mesmo em cenários desafiadores, como o atual.

Do lado dos FIIs, vejo alguns fundos de papel bem diversificados e de menor risco de crédito como boas opções para navegar nesse mar revolto.

Isso porque aqueles mais atrelados ao CDI tendem a se beneficiar da Selic elevada, proporcionando ótimos rendimentos nesse contexto e trazendo maior previsibilidade a seus cotistas.

Já os mais expostos ao IPCA tendem a nos proteger da inflação. Lembrando que muitos desses fundos ainda estão negociando bem abaixo do valor patrimonial em função do impacto da deflação (transitória) sobre suas distribuições.

E apesar de serem mais sensíveis às variações das taxas de juros, também há fundos de tijolos que podem proporcionar maior segurança aos cotistas no cenário atual.

Como o caso daqueles que negociam com descontos excessivos e possuem um portfólio de imóveis localizados em regiões primárias e de altíssima qualidade e/ou contratos atípicos de longo prazo com inquilinos de baixo risco de crédito.

Vale lembrar, ainda, que comprando FIIs de tijolo, estamos investindo indiretamente em imóveis. E que, por serem ativos reais, bons imóveis nos protegem da inflação a longo prazo.

Assim, não me parece ser o caso de sair vendendo esses FIIs a qualquer preço para então correr para as colinas.

É aquela história…mesmo em um cenário de incertezas como o atual, você venderia a sua casa ou apartamento pela metade do valor para um estranho que te fez uma proposta no meio da rua?

Se a resposta for “sim”, me chama no inbox, mas se for “não”, então por que fazer diferente pelo Home Broker?

O cenário atual exige cautela

O que quero que você saiba é que a piora do humor dos mercados é, sim, um sinal de alerta para um risco que pode afetar a economia do país e os preços dos ativos.

Lembre-se sempre que nossa “Guerra Fria” é com o fiscal e que irresponsabilidades nesse campo são a “Soma de Todos os Medos” do mercado.

Portanto esse risco deve ser acompanhado de perto pelo investidor.

Embora você precise ter cuidado redobrado nos seus investimentos enquanto isso se arrasta, também não é o caso de sair se desfazendo de seus FIIs a qualquer preço, caso eles estejam preparados para navegar neste cenário.

Por fim, agora será preciso definir se o tamanho da sua alocação está compatível com o seu nível de risco, até pela chance não desprezível de o mercado continuar piorando e as taxas de juros continuarem sendo nossas inimigas.

Além disso, compre apenas ativos de qualidade e com margem de segurança, ou seja, bem baratos.

Tenha ajuda profissional. Agora, mais do que nunca, será necessário.

Abraços e até a próxima!

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Comentários (11)
José Artur Medina
José Artur Medina 22.11.2022 9:18
Salvo. Ver Itens salvos.
Este comentário já foi salvo nos seus Itens salvos
Parabéns DE LONGE SEU MELHOR ARTIGO!! Não apenas pela clareza, mas pelo alto nível literário, a citação dos filmes...excelente....continue assim!!!Informativo !!!!Pensei exatamente o que você pensou da mesma forma que meu analista da XP.
Wagner Freitas
Wagner Freitas 20.11.2022 14:50
Salvo. Ver Itens salvos.
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A liberdade de expressão é maravilhosa, pois, mesmo não concordando com comentários pet!stas, devemos assegurar que continuem a se expressar, ainda que xingando e falando asneiras.
Carlos Eduardo
Carlos Eduardo 20.11.2022 14:50
Salvo. Ver Itens salvos.
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Sem querer entrar nesse fla  x flu, mas os mais brabos, que mais xingam, não são os ptistas não....
José Artur Medina
José Artur Medina 20.11.2022 14:50
Salvo. Ver Itens salvos.
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então brother...concordo contigo mas eles lutam para que o contraditório seja elimidado via prisão e censura, isso por enquanto, se acham moralmente superiores, e gritam negacionista toda vez que são contrapostos. Conocrdo 100% com você mas aqueles que querem tolher as liberdades estão próximos de tomar o poder. Se Lula assumir não haverá mais nem senado nem congresso, haverá só o Xandão, todos estão acovardados, uma vez que a gde maioria dos políticos tem rabo preso (processos nas mãos do STF)
Rodrigo Figueiredo
Rodrigo Figueiredo 20.11.2022 7:55
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Parabéns pela matéria muito boa mesmo. O investing tinha que bloquear esses perfis que fica nos comentarios oferecendo mentiras as pessoas são estelionatários e formadores de pirâmide.
Leandro Ri
Leandro Ri 19.11.2022 9:32
Salvo. Ver Itens salvos.
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Esses analistas são idiotas bolsonaristas. Todo mundo já sabia que a dominância fiscal e elevação dos juros iria correr com o incompetente do Paulo Guedes na economia e o safado bolsonarismo estourando teto para se reeleger. Nunca deram importância. Mas furar teto para ajudar os mais pobres e recuperar a economia e o consumo, isso esses medíocres elististas não aceitam. Analistas estúpidos que manipulam mercado em busca de lucros rápidos e não pesam em empregos, empresas e varejo para 30 anos ou mais. Analistas ANTIPATRÓTICOS, ANTIDEMOCRATAS, ANTICIDADANIA.
Edson Magalhães
Edson Magalhães 19.11.2022 9:32
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Fez o L e se arrependeu?
Edson Ferreira de Souza
Edson Ferreira de Souza 18.11.2022 23:57
Salvo. Ver Itens salvos.
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Queria saber em que país vocês estavam quando o Bozo gastou como se não houvesse amanhã? Até 4 k ele deu para cada caminhoneiro. Nunca vi isso na vida!
Leandro Ri
Leandro Ri 18.11.2022 23:57
Salvo. Ver Itens salvos.
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Esses analistas são idiotas bolsonaristas. Todo mundo já sabia que a dominância fiscal e elevação dos juros iria correr com o incompetente do Paulo Guedes na economia e o safado bolsonarismo estourando teto para se reeleger. Nunca deram importância. Mas furar teto para ajudar os mais pobres e recuperar a economia e o consumo, isso esses medíocres elististas não aceitam. Analistas estúpidos que manipulam mercado em busca de lucros rápidos e não pesam em empregos, empresas e varejo para 30 anos ou mais. Analistas ANTIPATRÓTICOS, ANTIDEMOCRATAS, ANTICIDADANIA.
Moura Moura
Moura___ 18.11.2022 21:14
Salvo. Ver Itens salvos.
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Marx você não acha que há também o risco da taxação dos rendimentos dos FII. inclusive. de certa forma, a tentativa de melhorar o fiscal poderia ser utilizada para justificar a necessidade de taxar.
jefté Jef
jefté Jef 18.11.2022 21:14
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Acredito que, havendo taxação dos dividendos a tendência será afugentar os investidores para a renda fixa, visto que no cenário atual, a renda fixa traz retorno muito maior com risco muito menos elevado...
Rogerio Soares
Rogerio Soares 18.11.2022 21:03
Salvo. Ver Itens salvos.
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Mercado altamente dependente de crédito do estado pra se manter vivo.
André Luiz Lopes
André Luiz Lopes 18.11.2022 20:54
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Leandro Ri
Leandro Ri 18.11.2022 20:54
Salvo. Ver Itens salvos.
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Esses analistas são idiotas bolsonaristas. Todo mundo já sabia que a dominância fiscal e elevação dos juros iria correr com o incompetente do Paulo Guedes na economia e o safado bolsonarismo estourando teto para se reeleger. Nunca deram importância. Mas furar teto para ajudar os mais pobres e recuperar a economia e o consumo, isso esses medíocres elististas não aceitam. Analistas estúpidos que manipulam mercado em busca de lucros rápidos e não pesam em empregos, empresas e varejo para 30 anos ou mais. Analistas ANTIPATRÓTICOS, ANTIDEMOCRATAS, ANTICIDADANIA.
Cardoso Cardoso
Cardoso Cardoso 18.11.2022 20:52
Salvo. Ver Itens salvos.
Este comentário já foi salvo nos seus Itens salvos
o idiota não olha para o passado para ver o possível futuro. o idiota sempre pensa segundo seus precoceitos. quem não conhece o passado, não tem futuro.
Leandro Ri
Leandro Ri 18.11.2022 20:52
Salvo. Ver Itens salvos.
Este comentário já foi salvo nos seus Itens salvos
Esses analistas são idiotas bolsonaristas. Todo mundo já sabia que a dominância fiscal e elevação dos juros iria correr com o incompetente do Paulo Guedes na economia e o safado bolsonarismo estourando teto para se reeleger. Nunca deram importância. Mas furar teto para ajudar os mais pobres e recuperar a economia e o consumo, isso esses medíocres elististas não aceitam. Analistas estúpidos que manipulam mercado em busca de lucros rápidos e não pesam em empregos, empresas e varejo para 30 anos ou mais. Analistas ANTIPATRÓTICOS, ANTIDEMOCRATAS, ANTICIDADANIA.
Valdir Bocato
Valdir Bocato 18.11.2022 20:32
Salvo. Ver Itens salvos.
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Parabens pelo artigo.
Leandro Ri
Leandro Ri 18.11.2022 20:32
Salvo. Ver Itens salvos.
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Esses analistas são idiotas bolsonaristas. Todo mundo já sabia que a dominância fiscal e elevação dos juros iria correr com o incompetente do Paulo Guedes na economia e o safado bolsonarismo estourando teto para se reeleger. Nunca deram importância. Mas furar teto para ajudar os mais pobres e recuperar a economia e o consumo, isso esses medíocres elististas não aceitam. Analistas estúpidos que manipulam mercado em busca de lucros rápidos e não pesam em empregos, empresas e varejo para 30 anos ou mais. Analistas ANTIPATRÓTICOS, ANTIDEMOCRATAS, ANTICIDADANIA.
 
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