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Introdução e contexto de mercado
A Agree Realty Corporation (NYSE:ADC), um FII focado em imóveis comerciais com contratos de locação líquida, apresentou sua visão geral corporativa do 2º trimestre de 2025, destacando iniciativas estratégicas de crescimento e desempenho financeiro. A empresa, que possui 2.513 propriedades comerciais em todos os 50 estados americanos, se posicionou como líder de pensamento no cenário varejista em evolução, com foco em varejistas omnicanal.
Apesar de um ambiente desafiador para o varejo, as ações da ADC demonstraram relativa estabilidade, sendo negociadas a US$ 71,78 no after-market em 14 de outubro de 2025, representando uma queda de 1,25%. Com uma capitalização de mercado de aproximadamente US$ 11,6 bilhões, a empresa continua executando sua estratégia de crescimento enquanto mantém classificações de grau de investimento de Baa1 pela Moody’s e BBB+ pela S&P.
Como mostrado no slide de visão geral a seguir, a Agree Realty construiu um portfólio substancial desde sua fundação em 1971 e abertura de capital em 1994:
Resumo executivo
A Agree Realty elevou sua projeção de AFFO por ação para 2025 para US$ 4,29-US$ 4,32, representando um crescimento superior a 4% no ponto médio. A empresa também aumentou sua orientação de investimento para 2025 para US$ 1,4-US$ 1,6 bilhão, visando ativos de varejo de alta qualidade com contratos de locação líquida. Durante o primeiro semestre de 2025, a ADC investiu US$ 727 milhões em 162 propriedades distribuídas por 27 estados.
A atividade de locação do FII permanece robusta, com 1,5 milhão de metros quadrados alugados nos primeiros seis meses de 2025, alcançando uma taxa de recuperação de 104%. A empresa mantém um balanço patrimonial sólido com aproximadamente US$ 2,3 bilhões em liquidez total e um índice conservador de alavancagem de 3,1x de Dívida líquida Proforma para EBITDA Recorrente.
O slide a seguir destaca as conquistas recentes e a posição financeira da Agree Realty:
Iniciativas estratégicas
A Agree Realty se posicionou estrategicamente como líder em imóveis comerciais, concentrando-se em locatários resistentes ao e-commerce e estratégias de varejo omnicanal. A empresa lançou sua plataforma de aquisições em 2010 com esse foco e evitou ativamente setores de varejo problemáticos, incluindo cinemas, farmácias, lava-rápidos, saúde e fitness, e varejo de entretenimento.
Joey Agree, executivo da empresa, enfatizou consistentemente a importância do varejo omnicanal: "Todos os varejistas do país precisarão investir bilhões de dólares, os varejistas nacionais, para experimentar, testar e eventualmente efetivar uma verdadeira experiência omnicanal, porque hoje não é possível ser apenas um varejista baseado em e-commerce ou apenas em lojas físicas, isso não funciona."
Esta visão estratégica é ilustrada na apresentação da empresa:
A previsão da empresa é evidente na sua identificação precoce de conceitos promissores de varejo. Por exemplo, a Agree Realty começou a adquirir locações da Tractor Supply Co. (NASDAQ:TSCO) em 2013, construindo um portfólio de mais de 115 propriedades. Hoje, a TSCO é o segundo maior locatário da ADC, e sua capitalização de mercado cresceu substancialmente durante este período.
Como mostrado no gráfico a seguir, que acompanha o crescimento da Tractor Supply:
Destaques do desempenho trimestral
De acordo com o relatório de lucros do 2º trimestre de 2025, a Agree Realty entregou resultados financeiros sólidos, com FFO Core por ação de US$ 1,05, um aumento de 1,3% em relação ao ano anterior, e AFFO por ação de US$ 1,06, um aumento de 1,7%. A empresa manteve uma impressionante taxa de ocupação de 99,6% em todo o seu portfólio, demonstrando a resiliência de sua base de locatários.
O dividendo mensal foi aumentado para US$ 0,256 por ação, traduzindo-se em US$ 3,07 anualmente e representando um aumento de 2,4% em relação ao ano anterior. Este crescimento de dividendos é sustentado pelo forte desempenho operacional da empresa e pelo índice conservador de distribuição.
Durante o trimestre, a Agree Realty levantou estrategicamente mais de US$ 800 milhões em capital de dívida e patrimônio, incluindo a emissão de US$ 400 milhões em notas seniores sem garantia com vencimento em 2035 a uma taxa de juros total de 5,35%. A empresa também vendeu mais de 5,5 milhões de ações de capital futuro durante o 2º trimestre de 2025, com receitas líquidas previstas de aproximadamente US$ 415 milhões.
Estratégia de investimento e relacionamento com locatários
A Agree Realty demonstrou visão de investimento através de seus relacionamentos estratégicos com locatários. Além da Tractor Supply Co., a empresa construiu posições significativas com outros varejistas em crescimento.
O FII desenvolveu um relacionamento preferencial com a Gerber Collision & Glass, resultando em 25 projetos de desenvolvimento. Hoje, a Gerber é o 12º maior locatário da ADC com mais de 95 locações. O crescimento da empresa controladora da Gerber, Boyd Group, é ilustrado abaixo:
Da mesma forma, a ADC identificou a Sunbelt Rentals como a única operadora com grau de investimento no setor de aluguel de equipamentos e aproveitou suas três plataformas de crescimento externo para tornar a Sunbelt seu 13º maior locatário com mais de 55 locações:
A empresa também manteve um forte relacionamento com a TJX Companies (NYSE:TJX), adquirindo ou desenvolvendo mais de 55 locações da TJX desde 2012. A TJX é agora o 7º maior locatário da ADC:
Notavelmente, a Agree Realty reduziu estrategicamente sua exposição à Walgreens de 30% em 2012 para aproximadamente 1% hoje, enquanto reduziu a exposição geral a farmácias para menos de 4%. Esta mudança demonstra a capacidade da empresa de antecipar desafios setoriais e ajustar seu portfólio adequadamente.
Declarações prospectivas
Olhando para o futuro, a Agree Realty está bem posicionada para um crescimento contínuo com seu balanço pré-capitalizado e liquidez substancial. A empresa espera iniciar mais de US$ 100 milhões em projetos de desenvolvimento até o final de 2025 e visa US$ 250 milhões em desenvolvimento de terrenos anualmente.
No entanto, a administração reconheceu vários desafios durante a teleconferência de resultados, incluindo impactos tarifários que poderiam aumentar os custos de construção em aproximadamente 1,5% e potenciais perdas de crédito estimadas entre 25 e 50 pontos base. Preocupações com a saúde do consumidor e pressões macroeconômicas permanecem como potenciais obstáculos para o setor de varejo.
Apesar desses desafios, o foco da Agree Realty em locatários de alta qualidade com fortes estratégias omnicanal, combinado com seu balanço sólido e plataformas de crescimento diversificadas, posiciona a empresa para continuar entregando resultados consistentes para os investidores.
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Apresentação completa: