Empire State Realty no 2º tri de 2025: forte locação de escritórios contrabalançada por desafios no Observatório

Introdução e contexto de mercado

Empire State Realty Trust (NYSE:ESRT) divulgou sua apresentação aos investidores do segundo trimestre de 2025 em 24 de julho, revelando um desempenho misto caracterizado por robusta atividade de locação de escritórios em Manhattan, mas desafios em seu negócio de Observatório. As ações da empresa fecharam em US$ 7,77, com alta de 2,19% no dia, continuando sua recuperação da mínima de 52 semanas de US$ 6,56, embora permanecendo bem abaixo de sua máxima de 52 semanas de US$ 11,62.

A ESRT se posiciona como um FII exclusivamente de Nova York com fluxos de receita diversificados entre escritórios, varejo, residencial e seu icônico Observatório do Empire State Building. A apresentação enfatizou a transformação completa do portfólio da empresa e seu forte balanço como diferenciais-chave no competitivo mercado imobiliário de Nova York.

Destaques do desempenho trimestral

A Empire State Realty reportou um FFO Core de US$ 0,22 por ação para o 2º tri de 2025, com o NOI em dinheiro de propriedades comparáveis diminuindo 3,0% em relação ao ano anterior. Apesar desse declínio, a empresa manteve sua orientação de NOI de propriedades comparáveis para o ano inteiro de +0,5-4,0%.

O portfólio de escritórios em Manhattan mostrou força particular, com 222.000 pés quadrados alugados durante o trimestre a um mark-to-market positivo de 12,1%, marcando o 16º trimestre consecutivo de spreads positivos de aluguel. O percentual alugado aumentou sequencialmente em 80 pontos base para 93,8%.

Como mostrado nos seguintes destaques trimestrais abrangentes:

Os custos de locação aumentaram sequencialmente devido a uma maior proporção de novos contratos versus renovações (91% da atividade do 2º tri). No entanto, a economia permanece favorável com aluguéis mais altos e maior duração de contrato, com um prazo médio ponderado de 10,1 anos.

Desafios no desempenho do Observatório

O Observatório do Empire State Building, que contribui com aproximadamente 25% do NOI da ESRT, enfrentou dificuldades durante o trimestre. A visitação diminuiu 2,9% em relação ao ano anterior, embora a receita por visitante tenha aumentado 2,3% em comparação com o 2º tri de 2024.

Devido a esses desafios, a ESRT revisou sua orientação de NOI do Observatório para 2025 para baixo, para US$ 90-94 milhões, ante os US$ 97-102 milhões mencionados no relatório de ganhos do 1º tri. Esta revisão foi o principal fator por trás da redução da orientação de FFO da empresa para 2025, que foi reduzida para US$ 0,83-US$ 0,86 por ação, de US$ 0,86-US$ 0,89 anteriormente.

Apesar desses desafios, a empresa enfatizou que o Observatório continua sendo um forte contribuidor de fluxo de caixa com baixa intensidade de capital e altas margens operacionais. A apresentação destacou o reconhecimento global do Observatório e seu status como uma atração imperdível para visitantes de Nova York.

Transformação estratégica do portfólio

A transformação do portfólio da ESRT parece completa, com a empresa tendo investido aproximadamente US$ 1 bilhão para criar ativos de primeira linha, modernizados e energeticamente eficientes. O NOI da empresa agora é predominantemente derivado de propriedades em Manhattan, com uma mudança estratégica para longe de ativos suburbanos.

A diversificação do portfólio é claramente ilustrada na seguinte divisão de NOI:

A empresa executou uma estratégia de reciclagem de capital, vendendo cinco ativos suburbanos totalizando 1,5 milhão de pés quadrados desde o início de 2022. Os recursos foram eficientemente redirecionados, do ponto de vista fiscal, para aproximadamente US$ 675 milhões em ativos residenciais e de varejo de alta qualidade em Nova York, incluindo propriedades em Manhattan e Williamsburg, Brooklyn.

Esta transformação melhorou o perfil de crescimento e fluxo de caixa da ESRT, com a empresa projetando aproximadamente US$ 100 milhões em economias cumulativas de CAPEX e US$ 78 milhões em fluxo de caixa incremental cumulativo de 2025-2029.

Solidez do balanço e alocação de capital

Uma vantagem competitiva-chave destacada na apresentação é o balanço forte e flexível da ESRT. A empresa mantém a menor alavancagem entre os pares de Nova York, em 5,6x dívida líquida para EBITDA ajustado, comparado à média dos pares de 8,6x. Além disso, a ESRT não tem exposição à taxa flutuante, enquanto os pares têm média de 10%.

O slide a seguir ilustra a posição financeira da ESRT em relação aos pares e seu cronograma de vencimento de dívidas:

A empresa fechou uma aquisição previamente anunciada de um ativo de varejo prime na North Sixth Street em Williamsburg por US$ 31 milhões. Com liquidez de US$ 0,7 bilhão e sem vencimentos de dívida até dezembro de 2026, a ESRT enfatizou sua flexibilidade financeira para buscar oportunidades estratégicas.

Dinâmica do mercado de escritórios de Manhattan

O portfólio de escritórios de Manhattan da ESRT, que contribui com 56% do NOI, está se beneficiando de dinâmicas favoráveis de oferta/demanda, segundo a apresentação. A empresa destacou um período de vários anos de baixa oferta em Manhattan, com os pontos de preço de aluguel da ESRT posicionados significativamente abaixo dos custos de nova construção.

A empresa observou forte demanda por seu espaço de escritórios de alta qualidade em Manhattan, com baixa disponibilidade em edifícios de alta qualidade no centro criando pressão ascendente sobre os aluguéis efetivos líquidos. A ESRT projeta contínua valorização mark-to-market sobre aluguéis vigentes a vencer até 2029, variando de 4,5% a 13,6% dependendo do ano.

O slide a seguir detalha a dinâmica do mercado de escritórios de Manhattan:

Perspectivas futuras e orientação

Apesar da revisão para baixo da orientação de FFO, a ESRT manteve sua orientação de ocupação comercial de final de ano em 89-91%. A empresa expressou confiança em sua capacidade de continuar executando sua estratégia de locação no mercado de escritórios de Manhattan, enquanto reconhece as pressões externas que afetam o desempenho do Observatório.

A apresentação enfatizou o foco da ESRT no valor para os acionistas através de quatro estratégias-chave: alugar espaço, vender ingressos para o Observatório, gerenciar o balanço e alcançar metas de sustentabilidade. A empresa destacou seu reconhecimento como líder em sustentabilidade, classificando-se em primeiro lugar entre todas as empresas listadas das Américas pelo GRESB pelo segundo ano consecutivo.

Olhando para o futuro, a administração da ESRT parece focada em aproveitar seu forte balanço e portfólio diversificado para navegar pelos desafios do mercado enquanto busca oportunidades de crescimento estratégico em seu mercado principal de Nova York.

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Apresentação completa: