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Introdução e contexto de mercado
A Inmobiliaria del Sur SA (ISUR) apresentou seus resultados do primeiro semestre de 2025 em 30 de julho, mostrando forte crescimento do lucro apesar da queda na receita. A incorporadora imobiliária espanhola, que opera principalmente na Andaluzia com presença crescente em Madri, reportou um aumento de 91,9% no lucro líquido para €9,6 milhões sob seu método contábil proporcional, mesmo com a queda de 9,9% na receita em comparação ao ano anterior.
Um fator-chave por trás do aumento do lucro foi a decisão da empresa de mudar sua política contábil para investimentos imobiliários, do custo histórico para o método de preço-justo, válido a partir de 2025. Esta mudança impactou significativamente o balanço patrimonial e os cálculos de lucro, particularmente no segmento de aluguel, onde os ajustes de preço-justo contribuíram substancialmente para os ganhos.
Resumo executivo
O desempenho financeiro geral da empresa mostrou resultados mistos entre os diferentes segmentos, com forte impulso nas pré-vendas contrastando com a diminuição das receitas de entregas na divisão de construção residencial.
Como mostrado no slide de resumo executivo a seguir, a receita da ISUR diminuiu 9,9% para €63,2 milhões, enquanto o EBITDA caiu 16,1% para €9,9 milhões. No entanto, o EBIT aumentou 74,5% para €17,4 milhões, e o lucro líquido quase dobrou, aumentando 91,9% para €9,6 milhões:
O segmento de construção residencial experimentou uma queda de 30,7% na receita para €31,7 milhões, enquanto o negócio de aluguel cresceu 6,5% para €9,6 milhões. Os serviços de construção mostraram forte crescimento de 52,5% para €20,2 milhões.
Desempenho do segmento de construção residencial
Apesar da queda na receita, o segmento de construção residencial da ISUR demonstrou desempenho comercial robusto com 370 residências vendidas no primeiro semestre de 2025, representando um aumento de 38,1% em comparação com o mesmo período de 2024. O preço médio de venda (PMV) para essas pré-vendas foi de €350.000.
O gráfico a seguir ilustra a progressão trimestral das pré-vendas, mostrando desempenho particularmente forte no primeiro trimestre de 2025:
Este impulso nas vendas levou a pré-vendas acumuladas recordes de 1.159 unidades totalizando €384,4 milhões (€235,4 milhões proporcionalmente), um aumento de 31,2% desde o final de 2024. A empresa destacou que essas pré-vendas proporcionam forte visibilidade para receitas futuras, com 93,9% de cobertura das entregas esperadas para 2025 e 53,5% de cobertura para 2026.
No entanto, as entregas efetivas e o reconhecimento de receita ficaram atrás do impulso das pré-vendas. A empresa entregou 117 unidades durante o primeiro semestre de 2025 com um PMV de €323.000, resultando na já mencionada queda de 30,7% na receita do segmento de construção residencial:
Apesar da queda nas receitas, o segmento de construção residencial manteve margens saudáveis. A porcentagem de margem bruta melhorou 2,5 pontos percentuais para 21,3%, embora o EBITDA tenha caído 35,5% para €4,6 milhões e o lucro líquido diminuído 50,8% para €1,9 milhão:
O banco de terrenos residenciais da empresa consiste em 4.598 unidades, com 31% atualmente em construção. A ISUR espera iniciar a construção de 730 unidades adicionais nos próximos seis meses, o que deve apoiar o crescimento futuro das entregas.
Desempenho do segmento de aluguel
O negócio de aluguel emergiu como um ponto positivo nos resultados da ISUR, com receitas aumentando 6,5% para €9,6 milhões e uma impressionante taxa de ocupação de 94,6%, um aumento de 0,5 pontos percentuais em relação ao primeiro trimestre de 2025.
O portfólio de aluguel da empresa compreende 117.000 metros quadrados e 3.000 vagas de estacionamento, gerando uma renda anualizada de €19,6 milhões a partir de contratos em vigor em 30 de junho de 2025, representando um aumento de 0,8% desde o final do primeiro trimestre.
A rentabilidade do segmento de aluguel mostrou melhoria substancial, com o EBITDA aumentando 15,2% para €7,8 milhões. A margem EBITDA ajustada expandiu 1,2 pontos percentuais para 81,5%. Mais notavelmente, o resultado na mudança do preço-justo das propriedades de investimento contribuiu com €7,8 milhões, em comparação com um valor negativo de €1,6 milhão no mesmo período do ano passado, refletindo o impacto da mudança na política contábil:
Este ajuste de preço-justo foi o principal impulsionador por trás do aumento de 204,6% no EBIT para €15,6 milhões e do aumento de 209,5% no lucro líquido para €9,6 milhões no segmento de aluguel.
Iniciativas estratégicas e perspectivas
A ISUR continua a expandir seus empreendimentos terciários-escritórios em Madri e Málaga, em linha com seus objetivos estratégicos de 2021-2025. A empresa tem 50.555 metros quadrados em desenvolvimento em vários projetos.
O valor bruto dos ativos (GAV) da empresa atingiu €648,2 milhões, um aumento de 5,1% em relação ao primeiro trimestre de 2025. Este valor está quase igualmente dividido entre propriedades para aluguel (51%, €331,0 milhões) e atividades de promoção (49%, €317,2 milhões):
O valor líquido dos ativos (NAV) da ISUR aumentou 6,3% desde o final de 2024 para €425 milhões, representando €22,8 por ação. Com a ação sendo negociada a €12,4 em 30 de junho de 2025, isso implica um desconto significativo de 45,6% em relação ao NAV.
A dívida financeira líquida da empresa aumentou 11,5% em relação ao final de 2024 para €223,1 milhões, com a relação loan-to-value (LTV) subindo ligeiramente para 34,4%.
Após o fechamento do primeiro semestre, a ISUR adquiriu terrenos não desenvolvidos para 711 residências e 7.000 metros quadrados de terreno comercial, indicando confiança contínua nas oportunidades de crescimento futuro. A empresa também melhorou sua classificação ESG para 86/100, alcançando um nível de desempenho "Muito Alto".
Com forte impulso nas pré-vendas, um negócio de aluguel em crescimento e expansão estratégica em empreendimentos terciários, a ISUR parece bem posicionada para o crescimento futuro, apesar da desaceleração temporária nas entregas de construção residencial durante o primeiro semestre de 2025.
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