Boom das criptos: quais ações do setor podem surpreender na alta?
Introdução e contexto de mercado
A Terreno Realty Corporation (Nova York:TRNO), um fundo de investimento imobiliário industrial focado exclusivamente em seis grandes mercados costeiros dos EUA, apresentou sua atualização do 2º tri 2025 em 06.08.2025. As ações da empresa fecharam em US$ 54,63, com queda de 1,53% no dia, apesar de reportar resultados trimestrais fortes que demonstraram a eficácia de sua estratégia focada em mercados com oferta limitada.
A apresentação do FII industrial destacou crescimento significativo em métricas financeiras-chave, taxas de ocupação continuamente altas e os benefícios de seu foco estratégico em localizações urbanas em grandes mercados costeiros onde a oferta é limitada ou está diminuindo.
Destaques do desempenho trimestral
A Terreno reportou resultados financeiros impressionantes para o 2º tri 2025, com lucro líquido por ação atingindo US$ 0,90, um aumento de 143% em relação aos US$ 0,37 no 2º tri 2024. Os fundos de operações (FFO), uma métrica-chave de desempenho para FIIs, cresceram para US$ 0,64 por ação, acima dos US$ 0,61 no mesmo período do ano anterior.
Como mostrado no gráfico a seguir de métricas financeiras trimestrais, a Terreno demonstrou crescimento consistente no FFO por ação nos últimos cinco trimestres, enquanto o lucro líquido por ação apresentou flutuações mais significativas, com picos notáveis no 4º trimestre de 2024 e 2º tri 2025:
O crescimento do resultado operacional líquido (NOI) em base comparável e em regime de caixa foi de 7,3% para o 2º tri 2025, ligeiramente inferior aos 9,0% reportados no 2º tri 2024, mas mostrando melhora em relação aos trimestres anteriores. Excluindo taxas de rescisão, o crescimento do NOI em base comparável foi de 7,6% para o trimestre.
As taxas de ocupação continuaram a se fortalecer, com a ocupação do portfólio atingindo 97,7% no 2º tri 2025, acima dos 96,0% do ano anterior. A ocupação em base comparável melhorou ainda mais significativamente para 98,5%, comparada a 96,1% no 2º tri 2024.
Na frente de locações, a Terreno alcançou um robusto crescimento de aluguéis, com aumento de 22,6% nos aluguéis em regime de caixa para novos contratos e renovações iniciados durante o 2º tri 2025. Para o primeiro semestre de 2025, o crescimento dos aluguéis em regime de caixa foi ainda mais forte, em 26,8%. A empresa manteve saudáveis taxas de retenção de inquilinos de 71,1% para seu portfólio operacional durante o trimestre.
Posicionamento estratégico de mercado
A estratégia de investimento da Terreno continua focada exclusivamente em seis grandes mercados costeiros dos EUA: Seattle, Área da Baía de São Francisco, Los Angeles, Cidade de Nova York/Norte de Nova Jersey, Washington D.C. e Miami. Essa abordagem concentrada permite que a empresa se beneficie de fortes impulsionadores de demanda e oferta limitada nesses mercados de alta barreira.
Um diferencial-chave na estratégia da Terreno é seu foco em submercados com oferta em retração ou restrita. De acordo com a apresentação, 38% do portfólio da empresa está localizado em submercados onde a oferta industrial está efetivamente diminuindo, enquanto outros 42% estão em áreas sem nova oferta líquida.
O gráfico a seguir ilustra a porcentagem de diminuição na oferta industrial desde 2000 em submercados selecionados onde a Terreno opera:
A Terreno também destacou sua vantagem competitiva ao visar centros populacionais de alta densidade. As propriedades da empresa estão localizadas em submercados com densidade populacional significativamente maior em comparação com seus pares do setor de FIIs industriais, posicionando-a bem para a distribuição de última milha e demanda de e-commerce.
A composição do portfólio da empresa permanece diversificada entre tipos de propriedades, com imóveis de armazenagem/distribuição representando 78,7%, terrenos melhorados 11,2%, transbordo 6,6%, e propriedades flex (incluindo industrial leve e P&D) 3,5%.
Métricas de desempenho de longo prazo
Além dos resultados trimestrais, a Terreno enfatizou suas impressionantes métricas de desempenho de longo prazo, que demonstram a eficácia de sua estratégia focada ao longo do tempo.
A empresa alcançou um crescimento médio do NOI em base comparável e em regime de caixa de 10,9% desde seu IPO, superando significativamente muitos pares no setor de FIIs industriais. Este desempenho consistente é ilustrado no gráfico de resultados históricos em base comparável:
Outras métricas notáveis de longo prazo incluem uma taxa interna de retorno (TIR) não alavancada de 12,6% em 43 propriedades vendidas desde o IPO da empresa, uma taxa composta de crescimento anual (CAGR) de 12,3% em dividendos desde sua iniciação em 2011, e um CAGR de retorno total ao acionista de 9,5% desde o IPO em 2010.
A estratégia de criação de valor da empresa foi exemplificada pela recente venda do America’s Gateway Park em Doral, Flórida. Adquirida em maio de 2013 por US$ 23,7 milhões, a propriedade foi vendida em julho de 2025 por aproximadamente US$ 82,3 milhões, gerando uma TIR não alavancada de 14,7%.
Declarações prospectivas e iniciativas estratégicas
Olhando para o futuro, a Terreno reportou um robusto pipeline de potenciais aquisições, com US$ 472,5 milhões sob contrato e US$ 26,7 milhões adicionais sob carta de intenção no 2º tri 2025. O balanço da empresa permanece forte, sem empréstimos pendentes em sua linha de crédito rotativo de US$ 600 milhões e sem vencimentos de dívidas em 2025.
A Terreno continua a avançar em suas iniciativas ambientais, com recentes acordos de energia solar em telhados nos mercados de Washington D.C., Los Angeles e Nova York/Nova Jersey. A empresa obteve certificação LEED em 1,6 milhão de pés quadrados de propriedades e iniciou a certificação em 1,8 milhão de pés quadrados adicionais.
As principais conclusões da empresa enfatizam sua estratégia focada, oportunidades de aquisição com descontos em relação ao custo de reposição, balanço forte e criação de valor demonstrada, posicionando a Terreno para crescimento contínuo em seus mercados-alvo.
À medida que a Terreno continua a executar sua estratégia de focar em ativos funcionais em localizações urbanas em seis grandes mercados costeiros, a empresa parece bem posicionada para se beneficiar das restrições contínuas de oferta e da forte dinâmica de demanda nesses importantes centros industriais, potencialmente impulsionando maior crescimento em NOI, FFO e retornos aos acionistas.
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Apresentação completa: