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Introdução e contexto de mercado
A NETSTREIT Corp (NYSE:NTST) apresentou recentemente seu relatório de investidores do 3º tri de 2025, destacando a força de seu portfólio e atividade recorde de investimentos, apesar de não atingir as expectativas de lucro. O FII focado em varejo reportou um LPA de US$ 0,01 contra os US$ 0,07 previstos em 28 de outubro, com receita de US$ 43,31 milhões, abaixo dos US$ 45,71 milhões esperados. Após o anúncio dos resultados, as ações da NTST caíram 3,53%, fechando a US$ 19,54.
Apesar desses resultados financeiros decepcionantes, a apresentação da NETSTREIT enfatizou seu posicionamento defensivo de portfólio, forte qualidade de crédito dos locatários e atividade acelerada de investimentos que poderá impulsionar o crescimento futuro.
Destaques do portfólio
O portfólio da NETSTREIT mantém uma ocupação excepcional de 99,9% com uma base diversificada de locatários distribuída em setores varejistas defensivos. Em 30 de setembro de 2025, o portfólio da empresa consistia em 721 propriedades em 45 estados, abrangendo 13,2 milhões de pés quadrados com 114 locatários representando 28 setores de varejo.
A visão geral do portfólio destaca a presença nacional da NETSTREIT com propriedades estrategicamente localizadas nos Estados Unidos, particularmente concentradas nos estados do Sun Belt com alto crescimento:
Um ponto forte do portfólio da NETSTREIT é seu foco em setores varejistas defensivos, com 86,8% do aluguel base anual (ABR) proveniente de locatários de necessidade, desconto e orientados a serviços. Os principais locatários da empresa incluem varejistas nacionais conhecidos como Dollar General (5,4%), CVS Health (5,2%) e Home Depot (4,1%).
Como mostrado no seguinte gráfico de diversificação de locatários, a NETSTREIT posicionou deliberadamente seu portfólio em categorias de varejo que demonstraram resiliência durante ciclos econômicos:
A qualidade de crédito dos locatários da empresa permanece forte, com 62,1% do ABR proveniente de locatários com grau de investimento (46,9%) e perfil de grau de investimento (15,2%). Esse foco em locatários com boa credibilidade contribuiu para a experiência mínima de perda de crédito da NETSTREIT—apenas 4 pontos base anualmente ao longo de 5,5 anos, superando significativamente os concorrentes que normalmente experimentam 25-75 pontos base de perda anual de crédito.
Atividade de investimento
A NETSTREIT reportou atividade recorde de investimento no 3º tri de 2025, fechando US$ 203,9 milhões em aquisições em 50 propriedades. Isso representa o maior volume trimestral de investimentos na história recente da empresa e demonstra a capacidade da gestão de encontrar oportunidades atraentes apesar da maior concorrência.
O gráfico a seguir ilustra a atividade consistente de investimento da NETSTREIT nos últimos oito trimestres, com o trimestre mais recente mostrando aceleração significativa:
A empresa manteve uma subscrição disciplinada enquanto alcançava rendimentos atrativos, com um rendimento médio ponderado em caixa de 7,0% desde o 3º tri de 2020. A estratégia de aquisição da NETSTREIT concentra-se no que chama de "ativos precificados ineficientemente" que podem envolver estruturação de transações que limitam o grupo de compradores ou têm opções de financiamento limitadas.
Simultaneamente, a NETSTREIT gerenciou ativamente seu portfólio através de alienações estratégicas, vendendo US$ 37,8 milhões em propriedades no 3º tri de 2025:
O CEO Mark Manheimer afirmou durante a teleconferência de resultados: "Atualmente estamos vendo o conjunto de oportunidades mais atraente desde que nos tornamos uma empresa pública há mais de cinco anos", destacando a confiança da administração no ambiente atual de aquisições, apesar dos resultados abaixo do esperado.
Saúde do portfólio e qualidade dos locatários
A apresentação da NETSTREIT enfatizou a força de sua base de locatários, com 91% do ABR tendo cobertura a nível de unidade superior a 1,5x e 76,7% acima de 2,0x. A cobertura média a nível de unidade do portfólio está em impressionantes 3,9x, indicando forte rentabilidade dos locatários no nível da propriedade.
O gráfico a seguir detalha as estatísticas de saúde do portfólio da empresa, mostrando que 77% dos locatários geram mais de US$ 1 bilhão em receita anual:
Esse foco em locatários financeiramente fortes resultou em estabilidade excepcional do portfólio, com apenas um locatário (Big Lots) experimentando um evento de crédito desde a criação da empresa. A perda de crédito anualizada da NETSTREIT de 4 pontos base ao longo de 5,5 anos compara-se favoravelmente aos concorrentes que normalmente experimentam 25-75 pontos base de perda anual de crédito.
Posição financeira
A NETSTREIT mantém um balanço conservador com liquidez substancial para apoiar o crescimento futuro. A empresa reportou US$ 1,2 bilhão em liquidez total pro forma e um índice de alavancagem de 3,6x (dívida líquida ajustada pro forma para EBITDA anualizado ajustado).
O cronograma de vencimento da dívida da empresa está bem escalonado, sem vencimentos significativos até 2028, proporcionando flexibilidade financeira:
Durante o trimestre, a NETSTREIT levantou US$ 209,7 milhões por meio de uma oferta subsequente e US$ 20,6 milhões adicionais através de um programa at-the-market (ATM), reforçando sua capacidade de aquisição. A base de ativos da empresa permanece mais de 99% desonerada, proporcionando flexibilidade financeira adicional.
Posicionamento competitivo
A apresentação da NETSTREIT destacou seu posicionamento favorável em relação aos concorrentes em várias métricas-chave. A empresa mantém uma porcentagem mais alta de locatários com grau de investimento (47% vs. média dos concorrentes), melhor cobertura de aluguel a nível de unidade (3,9x) e um perfil de alavancagem conservador.
O gráfico a seguir ilustra as vantagens competitivas da NETSTREIT nessas métricas críticas:
A análise de avaliação da empresa sugere potencial de valorização se sua taxa de capitalização implícita fosse comprimida para a média dos concorrentes de 6,3% a partir dos atuais 6,75%, o que resultaria em um preço por ação de US$ 20,45 versus o valor implícito atual de US$ 18,62:
Perspectivas futuras
Apesar dos resultados abaixo do esperado no 3º tri, a NETSTREIT aumentou sua orientação de investimento líquido para 2025 para US$ 350-400 milhões, mantendo sua orientação de AFFO por ação de US$ 1,29-US$ 1,31. A empresa espera continuar aumentando as aquisições em 2026 e está considerando buscar uma classificação de grau de investimento até o final do ano.
O CFO Dan Donlan expressou confiança durante a teleconferência de resultados sobre alcançar taxas de crescimento acima da média em 2026 e além, apoiado pela forte posição de liquidez da empresa e pipeline de aquisições.
No entanto, os investidores devem observar potenciais desafios, incluindo maior concorrência de private equity no mercado de net lease, potenciais flutuações nas taxas de juros que poderiam impactar os rendimentos de investimento e incertezas econômicas que podem afetar a estabilidade dos locatários.
O dividendo trimestral da NETSTREIT de US$ 0,215 por ação resulta em um rendimento atraente de 4,52%, proporcionando aos investidores orientados à renda um caso de investimento convincente, apesar da recente decepção nos resultados.
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