O que há de errado com o mercado imobiliário?

O mercado imobiliário dos EUA está estagnado, com vendas de imóveis paralisadas e novas construções desacelerando drasticamente, enquanto as gerações mais jovens adiam a compra de sua primeira casa e a acessibilidade permanece próxima de mínimos históricos. Mas Washington não está de braços cruzados — o maior esforço de política habitacional federal em mais de uma década está avançando no Congresso e pode desbloquear uma onda de oferta acessível, mudando o cenário no mercado vacilante, disse a Yardeni Research em nota recente.

"Embora o patrimônio líquido e os passivos das famílias pareçam sólidos, a acessibilidade habitacional está quebrando recordes de todas as maneiras erradas", afirmou a Yardeni Research, apontando para a falta de interesse entre compradores potenciais mais jovens e de renda baixa a média, além da estagnação na formação de novos lares.

Riqueza aumenta, mas não ajuda os compradores

O patrimônio líquido total das famílias subiu para US$ 169,3 trilhões no 1º tri, impulsionado pela valorização constante dos preços dos imóveis e pelos mercados de ações. A renda disponível por família permanece próxima de máximas históricas, e as inadimplências em hipotecas e linhas de crédito com garantia imobiliária (HELOCs) são baixas em comparação com outros tipos de empréstimos.

Embora os fundamentos pareçam sólidos, os compradores estão à margem do mercado. O Índice de Vendas Pendentes de Imóveis Existentes estagnou, enquanto o Índice do Mercado de Novas Habitações está em tendência de queda. Para trazer os compradores de volta ao mercado, será necessário reduzir as taxas de hipotecas ou os preços dos imóveis, ou idealmente, ambos.

Crise de acessibilidade cria sobrecarga de custos

Aproximadamente 20,3 milhões de famílias proprietárias, cerca de 24%, agora gastam mais de 30% de sua renda com moradia e serviços públicos. Os inquilinos são ainda mais afetados, com cerca de metade de todas as famílias que alugam sobrecarregadas com custos — um novo recorde.

O preço médio de casas unifamiliares existentes atingiu um recorde de US$ 415.000 em junho. Enquanto isso, as taxas de hipotecas fixas de 30 anos permanecem elevadas em 6,7%, muito acima dos mínimos da era pandêmica que alimentaram os aumentos anteriores da demanda.

Daniel McCue, de Harvard, resumiu a crise claramente: "Estamos vendo famílias de renda média excluídas tanto da propriedade quanto dos aluguéis em áreas metropolitanas que antes eram consideradas acessíveis."

Vendedores resistem, estoque continua limitado

A escassez de oferta habitacional persiste, já que muitos potenciais vendedores se apegam às taxas de hipoteca ultrabaixas que garantiram anos atrás, relutantes em trocar de imóvel em um ambiente de taxas elevadas. O estoque de imóveis existentes aumentou modestamente para 1,4 milhão, mas permanece bem abaixo dos níveis pré-pandemia.

As vendas anualizadas de imóveis existentes caíram para 3,9 milhões de unidades em junho, atingindo mínimas vistas pela última vez em 2009.

Construção de novas casas estagna em meio a custos crescentes

O alívio do lado da oferta também é lento. O estoque de novas casas saltou para um fornecimento de quase 10 meses em junho, sinalizando um excesso em relação ao ritmo atual de vendas. As vendas caíram 6,6% em relação ao ano anterior, com o tráfego de compradores ainda reduzido.

As construtoras estão recuando, enfrentando escassez de mão de obra, aumento nos custos de materiais e tarifas que comprimem as margens e a acessibilidade. Os inícios de novas construções caíram 0,5% em relação ao ano anterior, com os inícios de casas unifamiliares em mínima de 12 meses.

Compradores mais jovens excluídos, formação de lares desacelera

Muitos compradores da Geração Z e millennials estão adiando ou desistindo completamente da compra de imóveis. Dados do Censo mostram que 30,2% das pessoas entre 25 e 34 anos ainda vivem com os pais. Essa desaceleração na formação de novos lares agrava os problemas de demanda.

Um vislumbre de esperança no horizonte?

Após mais de uma década sem grandes reformas habitacionais federais, está se formando um impulso bipartidário para abordar essas questões. A Lei ROAD to Housing, recentemente aprovada por unanimidade no Senado, visa incentivar a reforma do zoneamento e habitações modulares — passos críticos para desbloquear uma oferta mais acessível.

A Bloomberg chamou isso de "um raio de esperança" para compradores e construtores presos no atual impasse do mercado.

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