Comprar casas ou apartamentos para alugar e ter um complemento de renda é uma das formas mais tradicionais de investimento dos brasileiros. Agora, essa prática vem sendo aperfeiçoada, com a aquisição de imóveis para reformar e vender posteriormente, algo comum nos Estados Unidos.
Chamada house flipping, no jargão do setor, a prática consiste em encontrar boas oportunidades de compra de imóveis, especialmente residenciais, a preços atrativos para reformá-los e revendê-los. A prática gera lucros entre 20% e 30% em um prazo médio de 12 meses.
A estratégia de reformar e revender imóveis é vista como uma das melhores formas de obter lucro com esse tipo de ativo no Brasil atualmente, ao lado do investimento em fundos imobiliários. Mas é preciso técnica e agilidade para não perder dinheiro. Os preços dos imóveis em cidades como São Paulo, maior mercado imobiliário do País, às vezes sobem abaixo da inflação. Por isso, o tempo entre a compra, a reforma e a revenda, segundo especialistas, deve ser de até 12 meses, para evitar problemas como perda da margem de lucro por conta do pagamento de contas de condomínio e IPTU.
No primeiro trimestre de 2024, segundo dados do QuintoAndar, o preço médio do metro quadrado (m²) na capital subiu 3,73% em 12 meses, ante uma inflação acumulada de 3,93%. Mesmo para quem busca lucro com aluguéis, a rentabilidade anual é de 6%. Já os fundos imobiliários - que fazem a gestão de propriedades comerciais e residenciais - podem oferecer rentabilidade média mais alta. Segundo o índice Ifix, que reúne os principais ativos dessa classe, a valorização dos fundos imobiliários foi de 17,96% nos 12 meses terminados em 3 de maio -, mas deve-se levar em conta que esses fundos são ativos de renda variável, sujeitos à volatilidade do mercado.
Com a prática de comprar imóveis para reforma e revenda em curto prazo, segundo especialistas, os investidores conseguem obter retornos entre 20% e 30%. No caso de imóveis comprados em leilões, o retorno pode ser ainda maior, a depender do desconto no ato da compra e do tempo para a desocupação do imóvel.
Por isso, a prática tornou-se comum entre pessoas físicas e também empresas. Quatro a cada dez pessoas que compraram imóvel residencial em 2023 disseram ser para investimento. De acordo com o Raio-X FipeZap de dezembro, entre quem comprou uma propriedade com essa finalidade no ano passado, 46% disseram esperar ter lucro com a revenda e 54% contam com o lucro vindo do aluguel. A maior parte dos investidores, segundo a Fipe-Zap, é do sexo masculino (71%) com mais de 50 anos de idade (52%) e renda mensal acima de R$ 15 mil (48%).
Entre empresas, a Loft chegou a atuar nesse mercado por alguns anos, mas optou por mudar para se tornar uma plataforma de conectividade e de dados para o mercado imobiliário, o que a ajudou a deixar as contas no azul.
Essa prática tem se provado ser melhor para pessoas físicas ou para empresas de menor porte, com crescimento controlado, e não no ritmo alucinante das startups de tecnologia. Esse é o caso da Brise, que realiza projetos em São Paulo.
A empresa faz três projetos por ano, reformando apartamentos que compra. "Compramos em um preço de oportunidade, abaixo do mercado, geralmente apartamentos em situações muito precárias, que nunca foram reformados. A nossa reforma valoriza características antigas e entrega um projeto contemporâneo", diz Arnaldo Borensztajn, sócio da Brise, que atua no centro e em bairros nobres da capital paulista.