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Este é o raio-X do fundo imobiliário da Caixa que derreteu 25%

FII e Fundos10.01.2022 16:42
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© Reuters. Este é o raio-X do fundo imobiliário da Caixa que derreteu 25%

O fundo de investimento imobiliário Caixa Agências (CXAG11), que estreou na semana passada em bolsa com uma queda de 25%, foi distribuído, durante o período de subscrição encerrado em 30 de dezembro, a 12.604 correntistas do banco, responsáveis por aportar 99% dos R$ 216 milhões que a instituição levantou com a emissão.

O lastro do ativo é composto de 32 imóveis que abrigam agências do banco em quatro Estados - MG, RS, SP e RJ -, e dos quais, após a venda para o CXAG11, a Caixa passou a ser locatária em contratos atípicos de 120 meses. Segundo a avaliação dos imóveis, que integra o conjunto de documentos protocolados pelo fundo na CVM (Comissão de Valores Imobiliários), 23 dos 32 imóveis foram considerados de liquidez “média-baixa” em cidades pequenas e médias do país.

Isso significa que, segundo a Colliers, empresa que fez a avaliação dos imóveis para o lançamento do CXAG11, em caso de vacância estes imóveis que hoje abrigam agências bancárias levariam entre 12 e 24 meses para encontrar novos locatários ou compradores.

Do ponto de vista do banco, a venda das agências permitiu a desalavancagem do balanço. Em termos contábeis, o que era ativo imobilizado transformou-se em dinheiro em caixa.

Do ponto de vista do investidor, os primeiros dias com o novo papel em seu portfólio não foram animadores. Cada uma das cotas foi comprada por clientes do banco por R$ 103,70 na oferta encerrada em 30 de dezembro. Na quarta, o CXAG11 começou a ser negociado a R$ 97 às 10h quando o pregão abriu e, uma hora mais tarde, havia derretido para R$ 77 (-25,74%). O ativo fechou a sexta-feira cotado em R$ 77,97.

A Caixa nega que tenha prejudicado seus próprios correntistas e defende que a forte queda na primeira semana do ano, quando o volume de negociações é tradicionalmente baixo, não reflete a qualidade do ativo que, segundo a instituição, tem uma garantia de rentabilidade futura, com a promessa da Caixa de continuar como locatária das agências vendidas pelos próximos dez anos (prazo de locação dos contratos é de 120 meses).

A Bloomberg Línea conversou com três executivos do banco com conhecimento do assunto. A tese do banco é que se trata de um investimento de longo prazo e a eventual queda do valor do ativo agora não influencia a rentabilidade do produto para quem guardar o FII no portfólio.

Segundo a Caixa, o CXAG11 tem um cap rate (taxa de retorno do investimento) de 7,6% ao ano e, pelo fato de ser isento de Imposto de Renda, é mais atrativo do que a maioria dos CDBs.

O que tem dentro do CXAG11

De acordo com os documentos públicos da oferta, 15 das 32 agências estão em cidades com menos de 200 mil habitantes, oito estão em cidades com entre 200 e 500 mil habitantes e os nove restantes estão em capitais ou cidades de região metropolitana (São Paulo, Rio, Porto Alegre e São Bernardo do Campo).

A média de idade dos imóveis é de 24 anos e meio: apenas cinco imóveis têm menos de 20 anos de construção, nove têm mais de 30 anos e dois têm mais de 40.

De acordo com a Colliers, a empresa contratada para fazer a avaliação, 23 dos 32 imóveis foram catalogados como de liquidez “média-baixa” para locação (22) ou venda (23).

Isso significa que, em caso de uma decisão futura da Caixa de deixar de ser a locatária de um desses imóveis, o fundo pode encontrar dificuldades para encontrar um novo locatário ou comprador para o imóvel em função das características dos imóveis e da economia dos municípios onde eles se encontram. O prazo estimado pela Colliers para encontrar novos interessados nestes imóveis com baixa liquidez varia entre 12 e 24 meses.

Em que pese a prevalência das agências estarem bem localizadas em áreas centrais das cidades, fatores como imóveis com característica de ser monousuário com tamanho acima da média em cidades pequenas ou a necessidade de altos investimentos para adequar os prédios para uma atividade que não seja a bancária pesaram na avaliação de liquidez.

Sobre a agência de Baependi (19.249 habitantes no sul de Minas), a empresa avaliadora escreveu: “Imóvel localizado em município com ausência de empresas de médio e grande porte, podendo dificultar sua absorção” – mesmo diagnóstico da também mineira Eloi Mendes (25.220 hab.).

Cinco agências do Estado de São Paulo – incluindo a da Brigadeiro Luiz Antônio, na Bela Vista, a de Atibaia, a de São Bernardo do Campo – fazem parte do grupo considerado com melhor liquidez, segundo a Colliers.

O banco insiste que permanecerá nos locais por pelo menos dez anos e cita a existência de uma cláusula que indeniza o fundo com valor parcial dos aluguéis a vencer, caso decida sair antes.

Conforme um dos executivos do banco que falou com a Bloomberg Línea, a visão é que cidades pequenas não representam necessariamente um risco maior já que a operação física é importante em municípios menores e que, geralmente, a Caixa é o agente financeiro de prefeituras e órgãos públicos.

Os clientes conheciam o risco?

Fundos de investimento imobiliário tiveram um boom no Brasil. Desde 2011, o número de investidores individuais comprados neste tipo de ativo saltou 40 vezes, especialmente a partir de 2019, quando a curva de juros tornou menos atrativa a renda fixa. O rendimento mensal dos FIIs é isento de Imposto de Renda.

Hoje, há 1,5 milhão de investidores em FIIs, mas a retomada de um ciclo de alta de Selic (taxa básica de juros) para combater a inflação tem provocado uma deterioração dos preços dos ativos imobiliários desde o ano passado.

Na verdade, a simplicidade do conceito de obter “renda passiva” com aluguel de imóveis contrasta com a complexidade desta classe de ativos, cuja precificação pode ser afetada por fatores macroeconômicos e por particularidades de ciclos de alta e baixa do próprio mercado imobiliário. A título de exemplo, o prospecto do CXAG11, protocolado na CVM (Comissão de Valores Imobiliários) tem 2.413 páginas.

Procurado pela Bloomberg Línea, o banco afirma que informou, adequadamente, aos seus clientes as características do produto oferecido, incluindo seus riscos. Segundo a Caixa, a distribuição obedeceu a regulamentação da CVM. O CXAG11 foi oferecido aos correntistas do banco tanto por meio do home broker quanto presencialmente, por gerentes nas agências.

A reportagem também procurou a RB Capital, a gestora do fundo imobiliário. Questionada sobre a queda brusca da cotação, a gestora disse que o objetivo é “auferir renda perene decorrente das locações, e ,não, via venda destes ativos no curto prazo.”

“A partir da análise de dados disponíveis e acessíveis ao mercado, notamos que a maior oscilação foi verificada no primeiro dia de negociação do fundo (05/01), sendo que o volume de cotas negociadas foi menor que 0,4% do número total de cotas do fundo. Não houve prejuízo incorrido pelo fundo. Apenas os cotistas que efetivamente venderam as suas cotas com deságio realizaram prejuízo”, disse a RB Capital, em nota.

Sobre a desvalorização da cota, a Oliveira Trust, também por meio de nota, disse: “A Oliveira Trust entende que a variação do valor de negociação das cotas é influenciada por inúmeras condições de mercado que, em sua essência, estão alheias à competência e ao limite da atuação da Oliveira Trust enquanto Administradora do Fundo”.

Ver mais em Bloomberg Línea Brasil

Este é o raio-X do fundo imobiliário da Caixa que derreteu 25%
 

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Comentários (18)
Alexandre Multini
Alexandre Multini 11.01.2022 8:11
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Bolzonaro fazendo o que maus sabe fazer! Dando golpe no povo. Depois ainda querem fazer IPO da CEF. Nao tem credibilidade.
Adalberto Simplicio Pereira
Adalberto Simplicio Pereira 11.01.2022 8:11
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Bolsonaro é burro assim como voce escrever esse comentário
Edson Magalhães
Edson Magalhães 11.01.2022 8:11
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Então aguenta porque ele fatura no 1o turno.   Isso que dá ficar se informando pelo mainstream.  Você deve ser daqueles que acha que a gasolina tá cara.....  Eu quase concordo, mas quando projeto meus dividendos de Petrobras começo a achar que está barata......
Renã Eliakim
Renã Eliakim 11.01.2022 8:04
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ano de eleição, com possível volta do PT, parece ser insano comprar qualquer ativo relacionado a Caixa
Danilo Ferreira
Danilo Ferreira 11.01.2022 8:04
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Pior do que tá não fica, é insano comprar qualquer coisa e até ficar na renda fixa. O Bozonaro está fazendo um governo tão ruim que o povo esqueceu da roubalheira do PT.
Renã Eliakim
Renã Eliakim 11.01.2022 8:04
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Danilo Ferreira  concordo em tudo q vc falou, mas infelizmente acho q pode piorar mais, olhando pelas entrevista dos candidatos e políticos ao redor deles (bozo e lula),pode piorar muito
Rodrigo Tavares
Rodrigo Tavares 11.01.2022 8:04
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A bolsa ja vem despencando por conta disso, se os vermelhos voltarem ja era Brasil.
Edson Magalhães
Edson Magalhães 11.01.2022 6:30
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Ainda tem gente atrás de retorno de 10% numa inflação de 12....insano...
Paulo Avanço
Paulo Avanço 11.01.2022 6:30
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Por essa visao vc deve ser um morto
Joao Fonseca
Joao Fonseca 10.01.2022 22:41
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daqui 120 esse fundo nao existirá mais.
jose gomez
jose gomez 10.01.2022 21:15
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Trabalho fantástico feito empurrando estes fundos nós recém aposentados que tem suas economias derretendo. Agora os especialistas dizem bom momento para mais compras.....
Leandro Trindade
Leandro Trindade 10.01.2022 20:57
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inflação. se não bater a inflação, cai ações e fiis
Omar Campos
Omar Campos 10.01.2022 20:07
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Essa queda é uma oportunidade interessante. A Caixa não caiu desocupar os imóveis tão cedo, se é que algum dia vai desocupar. Vou embarcar nessa.
André Kaplan
André Kaplan 10.01.2022 20:07
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Com tanto fii bom vai neste???
Mário Junior
Mário Junior 10.01.2022 19:27
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Nao pagou nada ainda?
José Artur Medina
José Artur Medina 10.01.2022 19:19
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diversifica e f.......-se os fundamentos, meu fundamento é o histórico de dividendos , algo que embora não garanta lucros futuros mostra que o passado/comportamento cronico , que é mais que a tentativa esdrúxula de se tentar adivinhar o futuro
Raulito Castro Rivera
Raulito Castro Rivera 10.01.2022 18:59
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Estes ainda estão no lucro se comparados aos comprados de Empresas do Varejo, AMAR3, MGLU3, AMER3, VIIA3, LREN3, CEAB3......
John Luiz
John Luiz 10.01.2022 18:35
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traduzindo... os fdpps inventaram toda essa groselha para entrarem vendidos... como podem ser tão famintos para destruir ativos.
Marcos Silvestre
Marcos Silvestre 10.01.2022 18:17
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ninguem gritou: é cilada Bino
roberto gadioli
roberto gadioli 10.01.2022 18:17
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Ricardo P Silveira
Ricardo P Silveira 10.01.2022 17:43
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Tenho pena de quem pagou 100 conto em um ativo que vale, na melhor das avaliações, 25
Leonardo Araujo
Leonardo Araujo 10.01.2022 17:43
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Rogerio Soares
Rogerio Soares 10.01.2022 17:41
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mercado imobiliario....abram os olhos, não chorem depois.
Afrânio Ribeiro
Afrânio Ribeiro 10.01.2022 17:27
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Este comentário já foi salvo nos seus Itens salvos
Fundo Imobiliário é assim mesmo . Deve ser avisado inicialmente após no mínimo 6 meses depois do lançamento. Isto não dá rendimento de um dia para outra não, especuladores.
Margarita Bastos
Margarita Bastos 10.01.2022 17:23
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Este comentário já foi salvo nos seus Itens salvos
não há outro comentário além de " coitados os que compraram " ...
juan manuel garcia
juan manuel garcia 10.01.2022 17:21
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Este comentário já foi salvo nos seus Itens salvos
Os espertos que venderam o papel dirão que agora é uma ótima oportunidade para entrada ou mais aportes. pobre sardinhada.
vicente prado
vipra 10.01.2022 17:06
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O Presidente da CEF não tem tempo de acompanhar as possíveis picaretagens ocorridas no seu Mandato, pois tem que puxar-o-saco do GENOCIDA, quase que o dia inteiro. PICARETAS
Adriano Santos
Adriano Santos 10.01.2022 17:06
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O presidente da caixa é do mesmo gabarito, não isente ele de culpa, se fosse honesto não estava ai. Já empurraram nos correntistas e funcionários da caixa as ações da seguridade uma furada e agora esse fundo com prédios velhos, mal localizados e com locatário único, quem comprou não sabia nada de Fii.
vicente prado
vipra 10.01.2022 17:06
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Adriano Santos   - Caro amigo, eu NUNCA isentaria o puxa-saco mór do Genocida, que é o Fantoche conhecido como Presidente da CEF. Um Presidente é sempre responsável pelos desmandos ocorridos em sua gestão.
 
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