A Alphaville (BVMF:AVLL3) Urbanismo - empresa símbolo dos loteamentos residenciais no País - anunciou na sexta-feira, 15, uma operação para sanar definitivamente as dívidas que pressionam a companhia e abrir espaço para um novo ciclo de crescimento. A medida representa a última etapa de uma longa revisão dos negócios após o grupo amargar uma série de prejuízos na década passada.
O processo consiste em um aumento de capital que terá o valor mínimo de R$ 677 milhões e máximo de R$ 1,228 bilhão.
A capitalização foi garantida pelo Pátria Investimentos, controlador da loteadora, e a Ulbrex Capital, credora que agora se tornará sócia.
Desse total, R$ 537 milhões se referem à conversão em ações de uma debênture que estava nas mãos de fundos sob gestão do Pátria e da Ulbrex. Além disso, haverá uma injeção de recursos no caixa de R$ 140 milhões via fundos do Pátria.
O aumento de capital pode atrair mais R$ 550 milhões e chegar a R$ 1,2 bilhão mediante a subscrição de investidores na emissão de ações que ficará aberta nos próximos 30 dias.
O processo envolveu também a renegociação de cerca de R$ 850 milhões de uma dívida junto ao Bradesco (BVMF:BBDC4). O montante agora terá vencimento em dez anos, com carência de três anos para principal e juros. Isso dará um fôlego importante para a empresa, que tinha que arcar com um vencimento de R$ 531 milhões neste mês de dezembro e que acabou postergado graças a essa repactuação.
"Estamos mudando a estrutura de capital da companhia, com forte redução do endividamento", afirmou o presidente da Alphaville, Klaus Monteiro, em entrevista ao Broadcast, sistema de notícias em tempo real do Grupo Estado.
Considerando a capitalização mínima garantida de R$ 677 milhões, a Alphaville reduzirá a dívida líquida em 76%, para R$ 218 milhões, enquanto o dinheiro disponível em caixa vai dobrar, para R$ 275 milhões. O valor potencial adicional da emissão de ações, se confirmado, ajudará a acelerar os lançamentos de empreendimentos imobiliários.
"Vamos fechar o ano com chave de ouro. Esse processo combina reforço do caixa, conversão de dívida e forte melhora da estrutura de capital. É uma modificação relevante e que vai dar apoio para o crescimento da companhia em um bom momento. O mercado para loteamentos está muito forte", disse Monteiro.
Neste ano, a Alphaville voltou a ampliar os lançamentos de loteamentos imobiliários. Desde 2019, com Monteiro na presidência, a Alphaville reviu seu modelo de negócios. Os projetos são lançados só depois de uma análise mais criteriosa da rentabilidade e da velocidade das vendas, o que ajuda a preservar o caixa e recuperar a margem do negócio. Em 2020, fez sua oferta inicial de ações (IPO) em bolsa levantando R$ 305 milhões.
Nesses três anos, os loteamentos lançados somaram R$ 3,2 bilhões, sendo que 81% já foram vendidos. Em setembro, o grupo lançou seu maior projeto: um empreendimento de 1,5 milhão de metros quadrados em frente ao Shopping Parque Dom Pedro, na cidade de Campinas (SP), com lotes para construção da casas, prédios residenciais, salas comerciais e hotéis no longo prazo.
A arrumação da casa envolveu também a venda de 36 empreendimentos antigos, com acúmulo de distratos e um emaranhado de brigas na Justiça. O objetivo da venda dar baixa nos passivos. "Estávamos atacando várias frentes. Faltava a revisão da estrutura de capital. O endividamento estava alto, e o vencimento era de curto prazo. O que fizemos agora foi endereçar essa frente. Agora é vida nova, uma mudança significativa", disse Monteiro.
Hoje, a Alphaville tem um banco de terrenos que comporta projetos avaliados em R$ 23 bilhões quando desenvolvidos. As áreas estão principalmente em São Paulo, além de Paraná, Minas Gerais, Ceará e outros.
"Vejo mercado com forte apetite de lotes em condomínio fechado. Isso é perceptível a partir da leitura da velocidade de vendas dos nossos últimos projetos. E tem poucos players competindo. Essa combinação nos dá uma visão de que o mercado está saudável", avalia o presidente da loteadora.
Quadro societário
Após a capitalização, o Pátria seguirá no controle da Alphaville, mas agora junto da Ulbrex. No fim do processo, as gestoras de recursos vão definir quantos assentos cada uma terá no conselho de administração.
Atualmente, o Pátria detém 61,7% das ações da empresa de loteamentos por meio de três fundos. Os demais acionistas relevantes são o fundo Flama (21,6%) da BPS Capital, gestora especializada em ativos estressados; e o fundo TG Ativo real, com 6,3%. Não há acordo prévio para os demais acionistas participarem do aumento de capital, embora tenham o direito de subscrição. Se não participarem, acabarão diluídos.
A Alphaville é uma das empresas que deu muita dor de cabeça para o Pátria. A gestora tornou-se dona da Alphaville em 2013, quando adquiriu uma fatia de 70% da empresa por R$ 1,5 bilhão numa operação feita em parceria com a Blackstone. A empresa pertencia à Gafisa (BVMF:GFSA3) e foi avaliada em R$ 2 bilhões na transação. Naquela época, a Alphaville estava no auge das atividades, liderando o mercado nacional de loteamentos e com lucros elevados.
Nos anos seguintes, porém, veio o baque da recessão da economia brasileira. As vendas de lotes despencaram, houve uma avalanche de distratos, e a Alphaville chegou a ficar sem dinheiro para tocar boa parte das obras. Em 2019, a Gafisa vendeu sua fatia remanescente por apenas R$ 100 milhões.
No fechamento do último pregão, na sexta-feira, o seu valor de mercado era de apenas R$ 114,5 milhões, e o patrimônio líquido negativo em R$ 629 milhões - ainda afeta por empreendimentos antigos.