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Na segunda-feira, a S&P Global Ratings revisou sua perspectiva para a Simon Property Group Inc. (NYSE: NYSE:SPG) de estável para positiva, mantendo o rating de crédito do emissor em ’A-’. A elevação reflete o desempenho operacional resiliente da Simon Property e a expectativa de que as tendências que contribuem para esse desempenho persistirão.
O forte desempenho do Simon Property Group no quarto trimestre de 2024, com um aumento de 4,7% ano a ano na receita operacional líquida (NOI) doméstica e uma melhoria na taxa de ocupação para 96,5%, sustenta a perspectiva positiva. A empresa também reportou um aumento de 2,5% no aluguel mínimo base médio e vendas mais altas por metro quadrado de 739 USD. Durante o ano, a Simon assinou contratos de locação para mais de 21 milhões de metros quadrados, com expectativa de gerar mais de 1 bilhão USD em receita, melhorando a visibilidade do fluxo de caixa.
Os investimentos estratégicos da empresa, incluindo a abertura de um novo Premium Outlet e a conclusão de 16 projetos de remodelação, junto com um investimento previsto de 610 milhões USD em projetos de desenvolvimento e remodelação nos próximos dois anos, devem gerar uma taxa de retorno de 8%. Esses projetos são vistos como fundamentais para o sucesso da Simon, visando consumidores com maior renda disponível.
As atividades da Simon no mercado de capitais em 2024 também demonstraram sua capacidade de adaptação a um ambiente de taxas de juros mais altas, com uma oferta de notas sênior de 1 bilhão USD e alterações bem-sucedidas em sua linha de crédito rotativo multicurrency não garantida de 3,5 bilhões USD. A empresa concluiu 33 transações de empréstimos garantidos totalizando aproximadamente 6,8 bilhões USD, com uma taxa de juros média ponderada de 6,11%.
A perspectiva é impulsionada pela recuperação dos fundamentos dos shoppings nos últimos três anos, com a demanda por espaços de alta qualidade e baixas falências de locatários contribuindo para métricas de crédito estáveis. Os shoppings de alta qualidade da Simon superaram os níveis de NOI pré-pandemia e estão tendo desempenho melhor que a maioria dos subsetores de REITs. Espera-se que as propriedades da empresa se beneficiem da disponibilidade limitada de espaços de alta qualidade, sustentando as métricas de crédito atuais.
A S&P Global Ratings poderia revisar a perspectiva de volta para estável se a Simon adotar políticas financeiras mais agressivas ou se as medidas de proteção de crédito se desviarem significativamente dos níveis atuais. Por outro lado, um aumento no rating poderia ocorrer se a Simon mantiver suas políticas financeiras conservadoras e dívida sobre EBITDA abaixo de 6x, junto com cobertura de encargos fixos acima de 3,1x.
Em 31 de dezembro de 2024, a Simon possuía ou tinha participações em 229 propriedades globalmente e mantinha participações significativas em outros empreendimentos imobiliários. A forte liquidez da empresa é sustentada por 3,1 bilhões USD em caixa, 8,1 bilhões USD em capacidade de linha de crédito disponível e vencimentos de dívida administráveis no curto prazo. O rating de curto prazo da Simon é ’A-2’, refletindo um forte perfil de liquidez e fontes de caixa que devem cobrir os usos de liquidez em mais de 1,5x nos próximos 12 meses. Espera-se que a Simon continue cumprindo todos os covenants aplicáveis em suas linhas de crédito não garantidas, mantendo uma margem suficiente nos próximos 12-24 meses.
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