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Incorporadoras Baratas: Vale a Pena Apostar na Virada do Ciclo?

Por Bruce BarbosaAções05.07.2022 12:28
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Incorporadoras Baratas: Vale a Pena Apostar na Virada do Ciclo?
Por Bruce Barbosa   |  05.07.2022 12:28
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Desde julho de 2020, os papéis das principais construtoras caíram em média mais de 60 por cento.

Gráfico apresenta variação do Ibovespa (linha branca), CYRE3 (roxa), MRVE3 (laranja), EVEN3 (amarela), EZTC3 (azul), TRIS3 (vermelha) e GFSA3 (rosa) em 24 meses.
Gráfico apresenta variação do Ibovespa (linha branca), CYRE3 (roxa), MRVE3 (laranja), EVEN3 (amarela), EZTC3 (azul), TRIS3 (vermelha) e GFSA3 (rosa) em 24 meses.
Variação do Ibovespa (linha branca), CYRE3)(roxa), MRVE3 (laranja), EVEN3 (amarela), EZTC3 (azul), TRIS3 (vermelha) e GFSA3 (rosa) em 24 meses. Fonte: Bloomberg.

A queda despertou o interesse do investidor (é claro). Chegou a hora de procurar barganhas entre as incorporadoras?

Sim e não. Vamos entender melhor.

Cíclico: sem barreira de entrada

Incorporadoras são empresas que compram um terreno (pagam à vista ou trocam, "permutam" o terreno por apartamentos), constroem um prédio (ou terceirizam a construção) e vendem os apartamentos.

É importante notar que não existem barreiras de entrada nesse mercado. Qualquer um pode comprar um terreno e construir um prédio.

Muitos novos investidores entram nesse mercado quando ele está aquecido e saem quando o ciclo piora.

Gráfico apresenta lucro de Eztec.
Gráfico apresenta lucro de Eztec.
Lucro de Eztec (BVMF:EZTC3). Fonte; Bloomberg.

Fica claro quando olhamos para os resultados das Incorporadoras.

O mercado imobiliário é altamente cíclico.

O superciclo imobiliário

Após a forte crise do governo Dilma, fizemos um ajuste de contas públicas e criamos o teto de gastos em meados de 2016.

Com gastos públicos ancorados, o Brasil pode surfar uma queda forte dos juros, que caíram ainda mais com a pandemia.

Gráfico apresenta Taxa Selic desde 1999.
Gráfico apresenta Taxa Selic desde 1999.
Taxa Selic desde 1999. Fonte: Bloomberg.

Juros nas mínimas e a população confinada em casa (disposta a investir em seus lares) criaram condições muito favoráveis para um boom do setor imobiliário.

Entre 2015 e 2021, as incorporadoras triplicaram o valor de seus lançamentos.

Gráfico apresenta soma do valor dos lançamentos das principais incorporadoras na B3.
Gráfico apresenta soma do valor dos lançamentos das principais incorporadoras na B3.
Soma do valor dos lançamentos das principais incorporadoras na B3 (BVMF:B3SA3). Fonte: sites de RI da Eztec (BVMF:EZTC3), Tenda (BVMF:TEND3), MRV, Cyrela (BVMF:CYRE3), Direcional (BVMF:DIRR3), Helbor (BVMF:HBOR3), Mitre (BVMF:MTRE3), Gafisa (BVMF:GFSA3), Even, Trisul (BVMF:TRIS3) e Cury (BVMF:CURY3). Elaboração: Nord Research.

O Brasil tinha todas as condições para conviver com juros mais baixos e surfar anos e anos de um ótimo ciclo imobiliário.

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O retorno do dragão da inflação

Restrições de oferta com a Covid-19, enormes estímulos econômicos e juros baixíssimos no mundo inteiro trouxeram de volta a inflação global.
E, é claro, o Brasil não ficou de fora.

Gráfico apresenta Taxa Selic (linha branca) e Inflação IPCA (amarela).
Gráfico apresenta Taxa Selic (linha branca) e Inflação IPCA (amarela).
Taxa Selic (linha branca) e Inflação IPCA (amarela). Fonte: Bloomberg.

Commodities e dólar em alta, além de aumento de gastos pelo nosso governo (furos no teto de gastos) levaram nossos juros de volta às máximas históricas.

Com juros lá em cima, as parcelas dos financiamentos aumentam significativamente.

A capacidade de pagamento das pessoas cai.

O mercado imobiliário sofre.

O ciclo vira.

As incorporadoras congelam os lançamentos.

Lançamentos: visibilidade de resultados

Incorporadoras reportam resultados de uma forma diferente.

Os imóveis são, muitas vezes, vendidos antes de serem construídos (ainda nos estandes de venda), mas as incorporadoras só podem contabilizar resultados seguindo a construção.

É o que chamamos de método PoC (percentage of completion ou percentual de conclusão).

Se o imóvel for 100 por cento vendido, mas apenas 20 por cento construído, a incorporadora reconhece no balanço apenas 20 por cento do resultado.

O balanço das incorporadoras fica "atrasado".

Assim, os lançamentos são um ótimo indicador para os resultados futuros das empresas.

Se sabemos quanto elas lançaram, sabemos quanto vão lucrar 2 ou 3 anos à frente (tempo de construção).

Além disso, as empresas divulgam guidances (ou metas) de lançamentos futuros.

Tendo o guidance, temos uma boa ideia de quais serão os resultados futuros (só precisamos estimar as margens).

Lançamentos em queda

A soma de lançamentos das principais incorporadoras da bolsa apresentou queda no 1T22.

Gráfico apresenta soma dos lançamentos das principais incorporadoras na B3.
Gráfico apresenta soma dos lançamentos das principais incorporadoras na B3.
Soma dos lançamentos das principais incorporadoras na B3. Fonte: sites de RI da EzTec, Tenda, MRV, Cyrela, Direcional, Helbor, Mitre, Gafisa, Even, Trisul e Cury. Elaboração: Nord Research.

As empresas ainda não divulgaram seus guidances para 2022.

Mas sabemos que:

  • commodities subindo aumentaram significativamente os custos (inflação);
  • o repasse desses custos nos preços será difícil com os juros mais altos e economia patinando (menor capacidade de pagamento pelo comprador).

É razoável esperar queda forte nos lançamentos em 2022.

Baratas, sim, mas… e o ciclo?

As incorporadoras estão baratas.

Gráfico apresenta Preço/Lucro.
Gráfico apresenta Preço/Lucro.
Preço/Lucro. Fonte: fundamentos.nordresearch.com.br/

No entanto, como vimos acima, existe uma alta probabilidade de que elas vão lançar menos e seus lucros vão cair nos próximos trimestres.

Logo, comprando incorporadoras agora, estamos "apostando" na virada do ciclo imobiliário.

Apostando que a economia melhora, que os juros caem, que as empresas conseguem repassar commodities (em dólar) muito mais altas e que voltam a lançar mais imóveis no futuro próximo.

Você apostaria nisso?

É difícil acertar os ciclos

Eu gosto das incorporadoras. Temos algumas ótimas empresas nesse setor no Brasil.

Bem geridas, com altas margens, sérias, competentes.

Eu já investi nelas tentando acertar os ciclos, mas é difícil.

Estamos em um momento de juros nas máximas, pois não sabemos a política econômica do próximo presidente.

A probabilidade de termos um governo que segure gastos é baixa. Bem baixa.

Infelizmente, é baixa a probabilidade de voltarmos a ter juros baixos.

Hoje prefiro investimentos mais fáceis.

Coloque as probabilidades a seu favor

Fazer um gol do meio de campo ganha a partida.

Mas fazer um gol de dentro da pequena área, sem goleiro, aumenta muito a sua probabilidade de sucesso.

Quando investimos, buscamos oportunidades com alta chance de sucesso.

Bola quicando dentro da área sem goleiro.

Sim, acredito que este seja um ótimo momento para comprar incorporadoras.

Mas é um momento ainda melhor para comprar empresas muito baratas e que estão com os seus resultados em alta forte.

Gráfico apresenta MOVI3 e lucro líquido.
Gráfico apresenta MOVI3 e lucro líquido.
MOVI3 (BVMF:MOVI3) e lucro líquido. Fonte: Bloomberg.

Investimentos que não dependem da virada de ciclo.

Que não dependem de mudanças na política econômica ou na economia mundial.

Coloque as probabilidades a seu favor.

Junte-se a nós.

Incorporadoras Baratas: Vale a Pena Apostar na Virada do Ciclo?
 

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Comentários (10)
Ciro Reis
Ciro Reis 31.07.2022 20:51
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Mamãe eu quero , mamãe eu quero voltar a Mamar, me dê a teta , me dê a teta para o neném não chorar, quero voltar, quero voltar a mamar na TeTa do VoVô!
Rafael Etzel
Rafael Etzel 06.07.2022 9:54
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Com a economia em frangalhos, não haverá virada de ciclo às incorporadoras tão cedo! Ademais, com a inflação persistente, os juros permanecerão altos por um bom tempo, o que possibilita aos [poucos] poupadores, migrarem recursos às opções atreladas ao CDI. Tal movimento, já reflete uma retirada recorde na poupança em junho (mês passado), afetando diretamente as incorporadoras que dependem de tal investimento para o subsídio de suas construções. Contudo, o cenário ainda segue incerto e sem horizonte de "virada de ciclo"!
Julio Cesar
Julio Cesar 06.07.2022 9:37
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Incorporadora é bom quando quebra ou fecha capital, ai vc ver o seu dinheiro virar po, como com a Rossi, perdi muito dinheiro. Cuidado!
Joao Jonas
Joao Jonas 06.07.2022 0:51
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Quanto a construtora, tenho EVEN3 e sigo encarteirando. mas se escolhesse EZTC3, CYRE3, TRIS3, ou LAAV3, também, estaria investindo em boas construtoras. A minha escolha por EVEN3 se dá, a meu ver,  por um desconto excessivo e injustificável em relação aos seus pares comparáveis.
Joao Jonas
Joao Jonas 06.07.2022 0:27
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Concordo com o Bruce. MOVI3 a esses preços eh uma grande barbada. Vejo uma grande distorção no papel, pois os lucros só aumentam e as cotações caem. Sigo aportando e acelerando as compras!
Rafael souza
Rafael souza 05.07.2022 20:30
Salvo. Ver Itens salvos.
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Estou comprando Cyre3 todo mês.
Patrick Fernando Rocha Santos
Patrick Fernando Rocha Santos 05.07.2022 17:46
Salvo. Ver Itens salvos.
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Grande Bruce, só faltou terminar com a máxima: Compre PRIO. rsrs
Gustavo lgf
Gustavo lgf 05.07.2022 14:22
Salvo. Ver Itens salvos.
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Comprar quando está barato nunca fez ninguém quebrar.
Sandro Q de Andrade
Sandro Q de Andrade 05.07.2022 14:05
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Muito boa a matéria, tenho Cyrela(CYNE3) e desde a baixa do ciclo, não aportei mais nesta, estou aportando nas gigantes centenárias ou quase.
Patricia Amorim
Patricia Amorim 05.07.2022 14:05
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se eu tivesse mais dinheiro, iria aumentar minhas posições nas incorporadoras/construtoras que tenho na minha carteira. Como isto não é possível, fico só na vontade...
Ronaldo Santos
Ronaldo Santos 05.07.2022 14:02
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papo furado.
 
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