O principal desafio do mercado imobiliário americano em 2024

O mercado hipotecário americano desempenha um papel vital na dinâmica econômica dos Estados Unidos, servindo como um indicador sensível das condições financeiras e do setor imobiliário no país. Ao abranger uma ampla gama de transações relacionadas a financiamentos imobiliários, desde a criação até a venda de títulos lastreados em hipotecas, esse mercado influencia diretamente a acessibilidade à habitação para milhões de americanos, além de ser extremamente sensível às taxas de juros.

Atualmente, o mercado imobiliário dos Estados Unidos está enfrentando uma significativa estagnação, destacando desequilíbrios evidentes entre a demanda e a oferta de habitações, sendo a demanda predominantemente superior à oferta. Os altos custos das propriedades causam o chamado "wealth effect", conhecido como "efeito riqueza", onde a valorização dos imóveis leva os proprietários a se sentirem mais ricos e, consequentemente, mais propensos a gastar. Esse fenômeno pode impulsionar a economia, estimulando o consumo e promovendo um ciclo de crescimento econômico. No entanto, a atual disparidade entre a demanda crescente por moradias e a oferta limitada contribui para a escalada dos preços, tornando a propriedade inacessível para muitos, o que, por sua vez, gera preocupações sobre a sustentabilidade desse "wealth effect" e seus impactos socioeconômicos a longo prazo.

O efeito riqueza é fruto de políticas monetárias e fiscais expansionistas perpetradas pelos formuladores de políticas econômicas norte-americanos. No que se findou, porém, começamos a enxergar uma dissonância entre a política fiscal e a monetária, com o Federal Reserve adotando políticas monetárias contracionistas para deprimir a demanda agregada e, consequentemente, a inflação. A dissonância se dá pelo fato do governo americano, seja por pendengas políticas e eleitoreiras ou pelo simples fato de acreditar que poderá suplantar os ciclos econômicos de acumulação/gozo através da subjacente expansão de suas políticas fiscais, propiciando um suprimento adicional de meios circulantes no ambiente econômico e estimulando o consumo de bens e serviços.

O fato da dissonância entre as políticas monetária e fiscal se torna um problema ainda maior quando, por conta do controle da demanda agregada, as expectativas dos agentes econômicos precificam juros futuros mais altos. Nesse cenário, o governo, por meio de seus mecanismos de financiamento, se endivida cada vez mais sob um custo de capital elevado. Ou seja, o "serviço da dívida", que nada mais é do que o pagamento dos juros sobre os empréstimos contraídos, torna-se uma carga substancial para os cofres públicos. Isso não apenas compromete a capacidade do governo de implementar políticas fiscais expansivas, que poderiam estimular a atividade econômica, como também cria um ciclo desafiador de aumento da dívida e custos associados. Essa dinâmica pode, por sua vez, agravar as pressões sobre o mercado imobiliário, intensificando as disparidades entre oferta e demanda.

Os agentes econômicos, no contexto hipotecário, diante da dissonância entre a demanda por habitações e sua oferta subjacente, continuam a avaliar e monitorar os custos de financiamento das hipotecas. Esses custos são diretamente influenciados pela curva de juros futuros, a qual reflete as expectativas do mercado em relação às políticas monetárias e às condições financeiras futuras. Com a flexibilização dos juros futuros, que já está ocorrendo em resposta às medidas contracionistas implementadas pelo Federal Reserve e à adaptação da economia, principalmente do mercado de trabalho, para essas condições, espera-se que a demanda reprimida por habitações se concretize. A clareza nas condições futuras, aliada a taxas de juros mais favoráveis, pode estimular a concretização de transações imobiliárias, proporcionando um impulso necessário ao mercado hipotecário e contribuindo para a estabilização do setor imobiliário como um todo.

Ou seja, para a realização natural da demanda reprimida no setor imobiliário, será crucial uma integração eficiente entre as políticas monetária e fiscal. O alinhamento estratégico dessas políticas é essencial para criar um ambiente propício à retomada do mercado, promovendo condições favoráveis de financiamento e estimulando a confiança dos agentes econômicos. Uma política monetária contracionista, embora seja um "remédio amargo" eficaz para controlar a inflação e conter as pressões de preços endógenas, pode não parecer tão palatável para aqueles no governo, especialmente em contextos políticos. A implementação de medidas que resultam em taxas de juros mais altas e restrições na oferta de dinheiro pode gerar descontentamento entre os eleitores, devido aos potenciais impactos adversos no crescimento econômico imediato e no emprego.

Portanto, harmonizar as políticas monetária e fiscal torna-se imperativo para desbloquear o potencial do mercado imobiliário e se preparar para o próximo ciclo econômico com o mínimo de distorções possíveis nos preços.