Reza a lenda que todo brasileiro entende um pouco de imóveis. O sonho da casa própria e da obtenção de renda passiva via aluguel está disseminado em nossa cultura e sociedade. Hoje, quero falar um pouco dessa lógica aplicada a ativos de renda variável existentes no mercado financeiro.
Creio que grande parte dessa característica de preferência por imóveis seja uma herança histórica de nossa economia: o alto passado inflacionário. Historicamente, os imóveis físicos se valorizaram acima da inflação, sendo uma boa proteção contra o aumento generalizado dos preços.
Isso gerou um carinho especial por essa classe de ativos. Hoje, graças ao desenvolvimento de nosso mercado financeiro, todos nós podemos investir nos melhores players do setor imobiliário brasileiro por alguns reais.
Podemos investir no mercado imobiliário brasileiro através dos conhecidos fundos de investimento imobiliário (FIIs) ou por ações de empresas cuja operações principais são relacionadas a setores de atividade imobiliária, como construção civil, intermediação imobiliária e exploração de imóveis.
Isso me fez refletir e questionar: quem, nos últimos anos, performou melhor? Um investidor de ações cuja operações principais são diretamente relacionadas com o mercado imobiliário, como a BRML3, CYRE3, MRVE3 e tantas outras, ou um investidor de FIIs?
Para responder essa pergunta, comparei os retornos do Índice Imobiliário (IMOB) – uma carteira teórica que mede o desempenho das ações de maior representatividade dos setores da atividade imobiliária – com o do IFIX.
O resultado foi o gráfico abaixo, elaborado com ajuda da ferramenta Economatica. Enquanto o IFIX performou cerca de 175% desde 2011, o IMOB praticamente ficou no breakeven.
No entanto, se analisarmos uma janela de tempo menor – a partir de 2015 - vemos que o vencedor foi o IMOB, isto é, as ações.
Fenômeno parecido ocorreu nos Estados Unidos onde, historicamente, os REITS performaram melhor do que as ações, como prova o gráfico abaixo. Neste caso, um investimento de US$ 100 em 1989 no índice FTSE Nareit All Equity REITs, teria se tornado aproximadamente US$ 1800. Do outro lado, um investimento com os mesmos US$ 100, também em 1989, no índice de ações S&P 500, teria se tornado aproximadamente US$ 1500.
Sendo assim, o que podemos aprender com tudo isso? Como não sabemos o que o futuro nos reserva e o fato de rentabilidade passada não ser garantia de nada, temos que aplicar bem o conceito de diversificação e nos expormos a ambas classes de ativos, formando um portfólio sólido, de boas ações e bons FIIs.