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Introdução e contexto de mercado
O Blackstone Mortgage Trust (NYSE:BXMT) apresentou seus resultados do segundo trimestre de 2025 em 30 de julho, mostrando sinais de crescimento da carteira após contrações anteriores, progresso contínuo na resolução de empréstimos problemáticos e uma mudança estratégica adicional para se afastar de propriedades de escritórios. O FII de hipotecas comerciais, que atualmente oferece um rendimento de dividendos de 9,7%, reportou lucros GAAP modestos, destacando ganhos distribuíveis mais fortes antes das baixas contábeis.
As ações estavam em queda de 0,83% nas negociações de pré-mercado a US$ 19,21, refletindo um sentimento cauteloso dos investidores apesar do progresso da empresa em iniciativas estratégicas. As ações do BXMT foram negociadas entre US$ 16,51 e US$ 21,24 nas últimas 52 semanas.
Destaques do desempenho trimestral
O Blackstone Mortgage Trust reportou lucro por ação GAAP de US$ 0,04 para o 2º tri de 2025, uma melhora significativa em relação aos US$ (0,00) reportados no 1º tri e aos US$ (0,35) do mesmo trimestre do ano passado. Os lucros distribuíveis chegaram a US$ 0,19 por ação, acima dos US$ 0,17 do trimestre anterior. Antes das baixas contábeis, os lucros distribuíveis alcançaram US$ 0,45 por ação.
A empresa manteve seu dividendo trimestral em US$ 0,47 por ação, representando um rendimento anualizado de 9,7% com base nos preços recentes das ações. O valor patrimonial por ação ficou em US$ 21,04 em 30 de junho de 2025, o que inclui US$ 4,39 por ação de reservas CECL. Isso representa uma leve queda em relação aos US$ 21,42 reportados no final do 1º tri.
Como mostrado no gráfico a seguir de desempenho de lucros e valor patrimonial:
Estratégia e composição da carteira
A carteira de empréstimos do BXMT cresceu para US$ 18,4 bilhões em 144 empréstimos até o final do trimestre, representando um aumento de US$ 1,4 bilhão nos últimos dois trimestres. Este crescimento segue um período de contração da carteira, já que a empresa havia reduzido seu portfólio de US$ 20,8 bilhões em junho de 2024 para US$ 17,0 bilhões em dezembro de 2024.
A empresa originou US$ 2,2 bilhões em novos empréstimos durante o 2º tri enquanto coletou US$ 1,6 bilhão em pagamentos. Notavelmente, 82% das novas originações foram garantidas por portfólios multifamiliares ou industriais diversificados, e 68% foram obtidas internacionalmente. A empresa também adquiriu uma participação de US$ 0,4 bilhão de uma carteira de empréstimos sênior performante de um banco regional dos EUA com desconto em relação ao valor nominal, principalmente concentrada nos setores de varejo de bairro, multifamiliar e industrial.
A trajetória de crescimento e composição da carteira é ilustrada neste gráfico:
O BXMT continua a diversificar sua carteira tanto geograficamente quanto por tipo de propriedade. A empresa reduziu sua exposição a escritórios de 36% para 28% da carteira de empréstimos nos últimos doze meses, com US$ 0,3 bilhão de pagamentos de escritórios apenas no 2º tri. Enquanto isso, propriedades multifamiliares agora representam 27% da carteira, com o setor industrial em 18%.
A presença geográfica mostra significativa diversificação internacional, com 45% dos empréstimos fora dos EUA. O Reino Unido representa a maior exposição internacional com 20% da carteira.
A imagem a seguir mostra o detalhamento da carteira por geografia e tipo de propriedade:
Qualidade de crédito e resolução de empréstimos problemáticos
Um foco principal para o BXMT tem sido resolver empréstimos problemáticos, e a empresa relatou progresso contínuo nesta área. Durante o 2º tri, a empresa resolveu US$ 0,2 bilhão de ativos problemáticos a valores acima de seu valor contábil agregado. Desde o 3º tri de 2024, as resoluções totais alcançaram US$ 1,7 bilhão, o que é US$ 69 milhões acima do valor contábil agregado e representa uma redução de 55% nos saldos de empréstimos problemáticos desde seu pico.
As reservas CECL da empresa permaneceram estáveis de um trimestre para outro em US$ 755 milhões, representando 3,8% do saldo principal. As métricas gerais de desempenho da carteira estavam estáveis, com 94% da carteira performando e uma classificação média ponderada de risco de 3,1.
O gráfico a seguir ilustra o progresso da empresa na redução de empréstimos problemáticos:
Balanço e liquidez
O BXMT reportou forte liquidez de US$ 1,1 bilhão no final do trimestre, apoiando a rotatividade contínua da carteira. A empresa tem capacidade total de linhas de crédito de US$ 19,1 bilhões em 14 contrapartes bancárias, incluindo mais de US$ 7,0 bilhões não utilizados.
Durante o trimestre, o BXMT aprimorou sua estrutura de capital ao reprecificar seu Term Loan B de US$ 1,0 bilhão, reduzindo o spread em 65 pontos base e estendendo o vencimento para 2030. O índice de dívida-patrimônio da empresa está em 3,8x.
O custo marginal de financiamento em novos investimentos continua a diminuir à medida que os mercados de capitais melhoram. Os custos de dívida garantida em novas originações diminuíram de 1,80% no ano fiscal de 2024 para 1,59% no 2º tri de 2025.
O perfil de vencimento da dívida e os custos de financiamento da empresa são ilustrados no gráfico a seguir:
Perspectivas futuras
Embora a apresentação não tenha fornecido orientações futuras explícitas, a direção estratégica do BXMT está clara a partir de suas atividades recentes. A empresa está focada em:
1. Continuar a expandir sua carteira com ênfase em ativos multifamiliares e industriais
2. Resolver mais empréstimos problemáticos para fortalecer o balanço
3. Manter a diversificação geográfica com exposição internacional significativa
4. Otimizar sua estrutura de capital para reduzir custos de financiamento
O spread médio alavancado da empresa sobre as taxas base excede 9%, proporcionando uma margem substancial para sustentar seu dividendo. Com o progresso significativo feito na resolução de empréstimos problemáticos e a mudança estratégica na composição da carteira, o BXMT parece posicionado para continuar sua recuperação dos desafios enfrentados pelos credores imobiliários comerciais nos últimos anos.
Os investidores provavelmente se concentrarão na sustentabilidade do rendimento de dividendos de 9,7% e na capacidade da empresa de manter o valor patrimonial enquanto continua a trabalhar com os problemas de crédito remanescentes e a implantar capital em novas oportunidades.
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Apresentação completa: