First Industrial: crescimento do NOI de mesmas lojas permanece forte em 8,7% no 2º tri de 2025

A First Industrial Realty Trust (Nova York:FR) divulgou suas informações suplementares do segundo trimestre de 2025, revelando desempenho continuamente forte com crescimento do NOI de mesmas lojas de 8,7%, mantendo uma sólida taxa de ocupação de 94,2%. A apresentação do FII industrial destacou seu portfólio diversificado em mercados logísticos-chave e substancial pipeline de desenvolvimento para apoiar o crescimento futuro.

Destaques do desempenho trimestral

A First Industrial reportou lucro líquido de US$ 56,9 milhões para os três meses encerrados em 30.06.2025. O NOI de mesmas lojas da empresa em base de caixa aumentou 8,7% ano a ano no 2º tri de 2025, moderando ligeiramente em relação ao crescimento de 10,1% reportado no 1º tri, mas ainda demonstrando desempenho robusto. Para o primeiro semestre de 2025, o crescimento do NOI de mesmas lojas atingiu 9,4%.

O FII manteve uma saudável taxa de retenção de inquilinos de 71,0% por área quadrada durante o trimestre, em linha com sua meta anual de 70-75% mencionada na teleconferência de resultados do trimestre anterior.

Como mostrado no seguinte gráfico de crescimento do NOI de mesmas lojas e métricas-chave do portfólio:

Portfólio e atividade de locação

Em 30.06.2025, o portfólio da First Industrial consistia em 414 propriedades em serviço com área bruta locável de 68,2 milhões de pés quadrados. O portfólio manteve uma sólida taxa de ocupação de 94,2%, embora isso represente uma queda em relação aos 95,3% reportados no final do 1º tri de 2025. No entanto, esse nível permanece dentro da faixa de ocupação projetada pela empresa para o final do ano, de 95,0-96,0%.

O prazo médio ponderado de locação da empresa era de 7,8 anos, proporcionando boa visibilidade para fluxos de caixa futuros. Durante o 2º tri de 2025, a First Industrial executou 45 contratos de locação cobrindo 2,5 milhões de pés quadrados com prazo médio de 6,2 anos.

A seguinte imagem fornece uma visão abrangente do portfólio de propriedades da empresa:

A First Industrial mantém um portfólio geograficamente diversificado, com o Sul da Califórnia representando seu maior mercado com 25,3% da receita de aluguel. Outros mercados significativos incluem Pensilvânia Central/Oriental (11,1%), Dallas/Fort Worth (8,2%) e Phoenix (7,5%). Mercados costeiros representam 58% da receita de aluguel da empresa.

A distribuição geográfica da receita de aluguel é ilustrada neste mapa:

A base de inquilinos da empresa é bem diversificada, com a Amazon.com Services como seu maior inquilino, representando 5,9% do aluguel líquido anualizado e 6,2% da área bruta locável. Essa diversificação ajuda a mitigar o risco de concentração de inquilinos.

O seguinte gráfico detalha os maiores inquilinos da First Industrial:

Pipeline de desenvolvimento e estratégia de crescimento

A First Industrial continua executando sua estratégia de desenvolvimento com 9 propriedades em construção no 2º tri de 2025. Projetos notáveis incluem o First Liberty Logistics Center em Houston, com 424.560 pés quadrados, 50% alugado e 76% financiado, com investimento estimado de US$ 44,3 milhões.

O pipeline de desenvolvimento da empresa é detalhado no seguinte gráfico:

Um ponto forte da estratégia de crescimento da First Industrial é seu substancial banco de terrenos, que posiciona a empresa para oportunidades futuras de desenvolvimento. Em 30.06.2025, a empresa possuía 992,3 acres de terrenos para desenvolvimento com potencial para aproximadamente 15,9 milhões de pés quadrados de espaço industrial. As maiores propriedades de terrenos estão em Inland Empire (351,1 acres), Orlando (194,0 acres) e Chicago (137,1 acres).

O inventário de terrenos para desenvolvimento da empresa é ilustrado aqui:

A atividade de aquisição da First Industrial foi modesta no 2º tri de 2025, sem novas aquisições de propriedades durante o trimestre. Isso contrasta com o 1º tri de 2025, quando a empresa adquiriu os Edifícios A e B do Camelback 303 em Phoenix por US$ 120 milhões, totalizando 796.196 pés quadrados com uma taxa de capitalização esperada de 6,4%.

Posição financeira e perspectivas

A First Industrial mantém uma forte posição financeira com uma taxa de juros média ponderada total de 4,10% em 30.06.2025. A relação dívida líquida/EBITDA ajustado da empresa é de 4,7x, indicando um perfil de alavancagem administrável. As classificações de crédito permanecem estáveis com Fitch (BBB+/Estável), Moody’s (Baa2/Estável) e Standard & Poor’s (BBB/Estável).

A conformidade com os covenants de dívida e as classificações de crédito da empresa são resumidas na seguinte tabela:

Para 2025, a First Industrial projeta lucro líquido disponível para acionistas e cotistas comuns de US$ 1,53-US$ 1,61 por ação/cota e fundos de operações (FFO) de US$ 2,88-US$ 2,96 por ação/cota. A empresa espera ocupação média de final de ano de 95,0-96,0% e crescimento anual do NOI de mesmas lojas de 6,0-7,0%.

As orientações para o ano completo da empresa são detalhadas nesta perspectiva:

As ações da First Industrial fecharam em US$ 49,31 em 16.07.2025, com alta de 0,53% no dia. As ações foram negociadas entre US$ 40,31 e US$ 58,17 nas últimas 52 semanas, de acordo com os dados de mercado mais recentes.

Com seu forte crescimento do NOI de mesmas lojas, substancial pipeline de desenvolvimento e significativo banco de terrenos para crescimento futuro, a First Industrial parece bem posicionada para capitalizar a demanda contínua por imóveis industriais, apesar de uma ligeira moderação nas taxas de ocupação.

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Apresentação completa: