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Introdução e contexto de mercado
A National Health Investors (NYSE:NHI) divulgou sua apresentação para investidores do 2º tri de 2025 em 6 de agosto, destacando forte desempenho trimestral impulsionado por seu Portfólio Operacional de Habitação para Idosos (SHOP) e uma perspectiva otimista apoiada por dinâmicas favoráveis do setor. O FII de saúde, que fechou a US$ 72,72 em 6 de agosto (queda de 0,78% no dia), continua se beneficiando da melhoria nos fundamentos do setor de habitação para idosos e da otimização estratégica do portfólio.
A apresentação da empresa ocorre após um sólido 1º tri de 2025, quando a NHI superou as expectativas de LPA, mas ficou abaixo das previsões de receita. Os últimos resultados trimestrais demonstram o contínuo impulso nas iniciativas estratégicas da empresa, particularmente no segmento SHOP, que se tornou um importante motor de crescimento.
Destaques do desempenho trimestral
A NHI reportou um lucro líquido por ação diluída de US$ 0,79 no 2º tri de 2025, representando uma melhoria em relação aos US$ 0,74 no 1º tri de 2025. O FFO normalizado por ação atingiu US$ 1,22, acima dos US$ 1,15 do trimestre anterior, enquanto o FFO NAREIT por ação diluída aumentou para US$ 1,19, comparado a US$ 1,14.
O destaque foi o portfólio SHOP da empresa, que entregou um NOI de US$ 3,8 milhões, representando um aumento de 29,4% em relação ao ano anterior e uma melhoria sequencial de 23,8%. A margem NOI do SHOP expandiu para 26,9%, um aumento de 480 pontos base em relação ao ano anterior.
Como mostrado no seguinte resumo financeiro trimestral:
A receita de arrendamento (excluindo receita linear, amortização de arrendamento e reembolso de caução) atingiu US$ 67,0 milhões no 2º tri de 2025, um aumento de 7,3% em relação ao ano anterior e 2,7% sequencialmente. A empresa também coletou US$ 1,9 milhão em pagamentos de diferimentos durante o trimestre, continuando a recuperação das concessões de aluguel relacionadas à pandemia.
A ocupação no portfólio SHOP teve média de 89,1% no 2º tri, representando uma melhoria de 210 pontos base em relação ao ano anterior, enquanto a Receita Por Quarto Ocupado (RevPOR) aumentou 3,7% em relação ao ano anterior para US$ 3.071.
Iniciativas estratégicas e crescimento do portfólio SHOP
O foco estratégico da NHI na expansão de seu portfólio SHOP está gerando resultados significativos. A empresa vê esse segmento como uma fonte de crescimento orgânico substancial, como ilustrado na seguinte visão geral da oportunidade SHOP:
A partir de 1º de agosto de 2025, a NHI transferiu seis propriedades anteriormente arrendadas à Discovery para um portfólio SHOP gerenciado pela Sinceri Senior Living. Além disso, a empresa expandiu sua joint venture SHOP com a Discovery adicionando uma propriedade em Tulsa, OK. Espera-se que essas conversões para SHOP contribuam com US$ 3,6-US$ 3,7 milhões para o NOI SHOP de 2025, ou US$ 8,6-US$ 8,9 milhões em base anualizada, com um forte perfil de crescimento de dois dígitos previsto para 2026.
A estratégia SHOP da empresa evoluiu do foco principalmente no crescimento da ocupação para enfatizar o poder de precificação. Como mostrado na seguinte comparação com benchmarks do setor, a ocupação SHOP da NHI agora alcançou paridade com as médias do setor, permitindo que a empresa mude o foco para o crescimento do RevPOR:
Estratégia de investimento e pipeline
A NHI delineou sua estratégia abrangente de investimento, centrada em quatro áreas-chave: crescimento da plataforma SHOP, gestão ativa para crescimento orgânico, força financeira possibilitando crescimento externo e dinâmicas favoráveis do setor apoiando o crescimento de longo prazo.
A seguinte visão geral ilustra essas prioridades estratégicas:
A empresa fechou US$ 174,9 milhões em investimentos no acumulado do ano, com um rendimento inicial médio de 8,2%. Além disso, a NHI assinou cartas de intenção para US$ 129,9 milhões em investimentos a um rendimento médio de 8,0%, incluindo aproximadamente US$ 74 milhões em propriedades SHOP. A empresa também está avaliando um pipeline de oportunidades de investimento avaliado em aproximadamente US$ 343 milhões.
A forte posição de balanço e liquidez da NHI proporciona capacidade substancial para essas iniciativas de crescimento. Em 30 de junho de 2025, a empresa tinha liquidez total de aproximadamente US$ 758,7 milhões e mantinha uma relação dívida líquida/EBITDA ajustado de 3,9x, abaixo de sua faixa-alvo de 4,0x-5,0x.
O slide a seguir detalha a força financeira e posição de liquidez da empresa:
Projeção atualizada para 2025
Com base no forte desempenho e na execução contínua de iniciativas estratégicas, a NHI atualizou sua projeção para o ano completo de 2025. Enquanto o lucro líquido atribuível aos acionistas ordinários foi revisado para baixo, de US$ 144,9 milhões para US$ 134,0 milhões, o FFO normalizado foi aumentado de US$ 221,3 milhões para US$ 225,6 milhões, e o FFO normalizado por ação diluída foi elevado de US$ 4,71 para US$ 4,80.
A projeção atualizada reflete a confiança da empresa em seu portfólio SHOP, com crescimento anual do NOI SHOP em mesmas lojas projetado na faixa de 13%-16%. A orientação também incorpora US$ 105 milhões em novos investimentos não identificados a um rendimento inicial médio de 8,1%.
Como mostrado na seguinte comparação de projeções:
Esta perspectiva atualizada se baseia no impulso positivo relatado após o 1º tri de 2025, quando a empresa inicialmente elevou o ponto médio de sua projeção de FFO normalizado para o ano completo para US$ 4,71 por ação. O aumento adicional para US$ 4,80 reflete melhorias operacionais contínuas e execução bem-sucedida de iniciativas estratégicas.
Perspectiva do setor e posicionamento
A apresentação da NHI destacou dinâmicas excepcionalmente favoráveis do setor que apoiam sua estratégia de crescimento de longo prazo. A nova oferta de habitação para idosos está em mínimos históricos, com crescimento de inventário em todo o continuum de cuidados abaixo de 1%. Os novos inícios de construção no 2º tri de 2025 foram os mais baixos já registrados e 64% abaixo da média histórica.
O gráfico a seguir ilustra a significativa desaceleração no crescimento da oferta:
Simultaneamente, a demanda está acelerando devido a tendências demográficas. Espera-se que o crescimento da população com mais de 85 anos acelere para 1,9% até 2030 e 3,5% na década seguinte, criando ventos favoráveis substanciais para operadores de habitação para idosos.
Essas dinâmicas favoráveis de oferta e demanda contribuíram para o retorno sobre capital investido (ROIC) da NHI, que atingiu 8,25% no 2º tri de 2025, excedendo o custo médio ponderado de capital da empresa. Essa melhoria reflete o sucesso dos esforços de otimização de portfólio da NHI, que incluíram a alienação de 48 propriedades de habitação para idosos com baixo desempenho desde 2021.
Força financeira e balanço
A NHI manteve uma forte posição financeira no final do 2º tri de 2025, com uma relação dívida líquida/EBITDA ajustado de 3,9x, abaixo de sua faixa-alvo de 4,0x-5,0x. A liquidez total da empresa de aproximadamente US$ 758,7 milhões proporciona capacidade substancial para investimento contínuo e crescimento.
As classificações de grau de investimento da empresa e as perspectivas "estáveis" da Moody’s, S&P Global e Fitch ressaltam ainda mais sua força financeira. Esta base sólida permite que a NHI persiga sua estratégia de crescimento enquanto mantém disciplina financeira.
Durante o trimestre, a NHI liquidou aproximadamente 0,8 milhão de ações por US$ 58,0 milhões e vendeu aproximadamente 1,3 milhão de ações em base futura por receitas líquidas de aproximadamente US$ 93,2 milhões, melhorando ainda mais sua posição de liquidez.
O forte balanço da empresa e a abordagem disciplinada de alocação de capital a posicionam bem para capitalizar as dinâmicas favoráveis do setor e continuar sua trajetória de crescimento nos próximos trimestres.
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Apresentação completa: