"Em nossa visão, esse é um período normal de correção dos fundos após grande valorização de suas cotas no mercado secundário – parte dos investidores estão realizando os lucros que obtiveram nos últimos meses”.
A avaliação é do BTG Pactual (SA:BPAC11) digital, em relatório divulgado a seus clientes e obtido pelo Money Times, no qual os analistas Daniel Marinelli e Gustavo Cambauva delineiam perspectivas para os fundos imobiliários.
Inicialmente, a equipe de análise pondera a forte correção de 3,76% no Ifix depois da alta vista em dezembro último, de 10,63%.
Menor custo de oportunidade
Em um segundo momento, o BTG Pactual digital lista os fatores que fundamentam o melhor desempenho do Ifix em 2019 desde a sua criação, em 2012.
A queda das taxas de juros é o principal fator, impactando os seguintes pontos: mudança no modelo financeiro de precificação pela redução da taxa de desconto e menor custo de oportunidade no investimento de outros ativos.
“Isto é, as mudanças que vivemos no último ano nos colocaram em um cenário inédito no Brasil, com uma taxa Selic de 4,5% ao ano. Portanto, era de se esperar que os investidores saíssem da renda fixa e migrassem para investimentos mais arriscados à procura de retornos mais gordos (leia-se renda variável)”, explicam os analistas.
Sem bolha
O grande fluxo de novos investidores no mercado, segundo o BTG, impulsionou o valor das cotas, com compressão das taxas de capitalização e “falsa sensação em alguns investidores de uma eventual bolha na indústria”.
A alta no spread entre os títulos de renda fixa, notadamente em relação ao juro real da NTN-B 2035, para 3% é vista como algo normal pelo BTG Pactual digital.
“Fato é que o cenário de juros do Brasil mudou, resultando em uma nova dinâmica para o mercado”, ponderam Cambauva e Marinelli.
Otimismo permanece
“Olhando para 2020, acreditamos na contínua evolução da indústria, mas de maneira mais moderada se comparada a 2019”, avalia o banco.
Diante da expectativa de encerramento da flexibilização da política monetária pelo Copom, os analistas acreditam que a valorização dos fundos imobiliários resultará da melhora na atividade econômica.
Dentre os setores existentes, destacam-se os fundos de “tijolo” e, especialmente, os de lajes corporativas (escritórios comerciais).
“Em São Paulo, por exemplo, já se vislumbra renovações dos contratos dos aluguéis de 10% a 30% acima da inflação, dependendo da localização do imóvel e da defasagem no valor do contrato em relação à média da região”, projeta o BTG Pactual digital.
Manutenção
Para o mês de fevereiro, os analistas mantiveram o portfólio atual, composto por nove fundos imobiliários.
“Nossa carteira recomendada apresenta um dividend yield anualizado de 5,9% ao ano e um dividend yield para os próximos 12 meses de 5,9% ao ano, enquanto as cotas destes fundos sugeridos negociam com um prêmio para o valor patrimonial de 20%”, explica o banco, em relação à expectativa de pagamento de dividendos e a diferença entre quanto o mercado avalia os fundos e quanto é seu valor contábil.
Fatores positivos
Por último, os analistas apresentam os motivos para justificar o otimismo com este segmento: cenários macroeconômico e microeconômico positivos, pela junção de juro baixo e retomada da confiança do consumidor aliadas a sólida absorção líquida dos empreendimentos com queda da taxa de vacância.
“Assim, entendemos que o setor imobiliário tende a apresentar uma ótima performance nos próximos anos, com expressiva valorização no valor dos ativos”, conclui o BTG Pactual digital.
Confira a carteira recomendada de fevereiro:
Código Nome Segmento Peso
| XPML11 | XP Malls | Shoppings | 15% |
| HSML11 | HSI Malls | Shoppings | 15% |
| RBRR11 | RBR Rendimento High Grade | Ativos Financeiros | 10% |
| BTCR11 | BTG Pactual Crédito Imobiliário | Ativos Financeiros | 10% |
| XPLG11 | XP Log | Logística | 10% |
| ALZR11 | Allianza Trust Renda | Logística | 10% |
| BRCR11 | BTG Pactual Corporate Office | Escritórios | 15% |
| SDIP11 | SDI Properties | Escritórios | 10% |
| VLOL11 | Vila Olimpia Corporate | Escritórios | 5% |