Fundos Imobiliários caem 3,7% no ano; baixa cria oportunidades

Arena do Pavini - Depois de subir 5% no ano até abril, os fundos imobiliários entraram em um período de queda que zerou os ganhos acumulados. O Índice de Fundos Imobiliários (Ifix), que acompanha as cotas negociadas em bolsa, acumula baixa de 3,7% até sexta-feira, dia 12 de agosto, apesar dos sinais de recuperação do mercado imobiliário, que segue a economia, mesmo que lentamente. A queda das cotas é vista por especialistas como uma oportunidade para o investidor que quer entrar nesse mercado, diversificando e investindo em imóveis por valores baixos, a partir de R$ 1 mil, e com isenção na rentabilidade distribuída mensalmente. O ganho pode ser na valorização das cotas, que em alguns casos estão abaixo do valor dos imóveis que compõem o fundo, ou na remuneração paga pelos inquilinos e distribuída aos cotistas em relação ao valor da cota.

O Ifix caiu 5,3% em maio e 4% em junho, acompanhando a instabilidade dos mercados e a alta dos juros nos mercados futuros, que tem impacto direto nessas carteiras. Em julho, o Ifix se recuperou um pouco, 1,4%, reflexo da menor tensão envolvendo o cenário externo e a eleição no Brasil. Mas, no fim do mês, as cotas voltaram a sofrer com a decisão daComissão de Valores Mobiliários (CVM) de suspender o fundo imobiliário Mérito por suspeita de irregularidades que se assemelhariam a uma pirâmide financeira. Em agosto, o índice Ifix segue em queda, de 0,5%.

Espaço enorme para ganhos

A suspensão do fundo Mérito e o cenário econômico e político afetaram os fundos imobiliários, afirma Alberto Alves, diretor do Banco Ourinvest. “Incerteza e juros em alta deixam os investidores mais cautelosos e derrubam as cotas”, explica. “Temos um cenário binário na eleição, mas se o presidente eleito for a favor do ajuste fiscal, há um espaço enorme para esses fundos subirem”, acredita.

Isso porque a alta das cotas dos fundos no começo deste ano não se deveu ainda ao comportamento do mercado imobiliário, mas sim à queda dos juros. “O investidor comparava o ganho dos fundos com o juro de 14,25% ao ano no começo de 2017 com os 8% ao ano no mercado futuro este ano e procurava opções de diversificação”, diz. “Temos ainda um ‘upside’ fabuloso nos fundos para os próximos anos, considerando que o aluguel novo teve reajuste abaixo da inflação nos últimos anos e vacância de até 20% em fundos bons”, avalia Alves.

Fundos subavaliados

Segundo ele, o mercado também não consegue fazer a avaliação dos ativos corretamente. “Temos carteiras em que os imóveis estão avaliados abaixo do custo de reposição, ou seja, tem fundo abaixo do custo de construção de um imóvel semelhante hoje. “A pernada inicial foi mais por conta da queda da taxa de juros”, afirma.

Alves diz que a expectativa é de manutenção de juros baixos nos próximos anos. A menos que o próximo presidente não faça ajuste fiscal, e aí o juro volta a subir. Ele admite que o ajuste hoje é mais difícil, pois não há espaço para subir impostos, como ocorreu nos anos 1990, com o Plano Real. “Mas fazendo um corte de despesas, podemos ter um ciclo virtuoso de confiança que trará investimentos de volta e a possibilidade de retomar o crescimento”, diz. E, com isso, será possível manter os juros básicos baixos. “E mercado imobiliário precisa de juro baixo para funcionar”, diz. “Sem a reforma, porém, o juro voltará a subir e a atividade cairá”.

Mudanças no crédito imobiliário

Há também as medidas anunciadas pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) mudando as regras da aplicação dos recursos da poupança para estimular o financiamento imobiliário e o setor de construção. Elas entram em vigor no ano que vem e terão um impacto estimado em R$ 80 bilhões. E devem beneficiar o setor como um todo ao elevar também o valor financiado com recursos do FGTS para R$ 1,5 milhão.

O que procurar

Sobre as melhores oportunidades, Alves cita os fundos de imóveis ligados à logística, como armazéns, que vão se beneficiar da retomada da economia. Os grandes prédios de escritórios também podem ser uma opção, já que eles demoram para ficar prontos.”É muito cíclico, pois é preciso encontrar o terreno, aprovar o projeto, construir, e como não se sabe que rumo a economia vai tomar os novos projetos estão sendo adiados, enquanto há lajes com preços abaixo do custo de reposição”, diz. “Eu olharia somente com cuidado a cidade, dando preferência para São Paulo”, explica. O segmento de shoppings também seria bom por conta da retomada da economia, mas as cotas estão um pouco mais valorizadas. “E é preciso selecionar bem o shopping.”

Ele acredita também que os fundos de fundos imobiliários, que se dedicam a aplicar nas melhores carteiras do mercado, são interessantes também, pois usam a gestão profissional para capturar as oportunidades e as arbitragens do mercado. “Tem fundos que não deveriam estar tão baratos e o gestor profissional tem condições de encontrar e avaliar essas oportunidades”, explica. “E o investidor pode diversificar riscos, pois se um inquilino deixar o imóvel, ele tem outros imóveis que compensam a redução da renda, o que não ocorre em um fundo monoativo, de um imóvel só”, diz. “Até pode ser bom para quem vai entrar nesse mercado e não entende muito bem ter um gestor para escolher.”

Por conta da instabilidade e da queda das cotas, o mercado parou as ofertas de cotas de fundos imobiliário, aguardando também a definição do cenário político. “O mercado em geral reflete de forma tímida uma aposta que o resultado da eleição presidencial vai ser positivo, mas ainda tem muito potencial de alta, especialmente em fundos imobiliários”, diz. “E, com taxa de juros baixa, qualquer meio ponto a mais de ganho, ainda mais em uma aplicação isenta de imposto, já faz diferença.”

Oportunidade de entrada

O evento da greve dos caminhoneiros e a alta dos juros futuros proporcionaram um momento favorável para a entrada dos investidores no mercado de fundos imobiliários, avalia a corretora Guide Investimentos. Em sua carteira sugerida, que subiu 2% em julho, acima do Ifix, a corretora divide as sugestões entre fundos de Renda, que distribuem boa remuneração em relação ao valor de suas cotas, e os de Ganho de Capital, que buscam fundos que estão com o valor de suas cotas baixos em relação ao valor dos ativos que possuem.

A corretora vendeu o fundo Torre Norte, e incluiu o RBR Rendimento High Grade, que está em fase de alocação e que pode ter valor a ser destravado. “Além disso, incluiremos o CSHG Logística, ativo da classe de logística que conta com um portfólio de boa qualidade, diversificado entre regiões e locatários”, diz.

Impacto do fundo Mérito no mercado

Especificamente no mercado imobiliário, o destaque em julho ficou por conta da suspensão das negociações das cotas do fundo Mérito Desenvolvimento (SA:MFII11), afirma a corretora Ativa Investimentos. A CVM alegou suspeitas de fraude e formação de pirâmide financeira, causando grande repercussão no mercado. Os responsáveis pela gestão do fundo, a corretora Planner e a gestora Mérito Investimentos, afirmaram não terem sido alertados antes da divulgação do fato relevante, reforçando que realizariam os esforços necessários para que o fundo volte à regularidade.

A Ativa lembrou que o Mérito compôs a carteira da corretora entre maio de 2017 e junho de 2018, com rentabilidade de cerca de 17%, considerando a variação da cota e o pagamento dos proventos no período. “O motivo do qual optamos pela retirada, conforme nosso relatório mensal, foi o aumento da percepção dos riscos devido à realização de sua nova captação, aumentando suspeitas de remuneração de seus acionistas através do valor captado pelas taxas de ingressos, como a própria CVM publicou”, diz a corretora em relatório neste mês.

Queda de 10% do JHSC Cidade Jardim

A carteira de fundos imobiliários da Ativa fechou julho com leve queda, de 0,1%, mas supera o Ifix em 12 meses, em 215%. O rendimento menor em julho foi provocado pelo fundo BB Votorantim Cidade Jardim Continental Tower (SA:BBVJ11), cujas cotas caíram 10,5%. A corretora retirou o fundo da carteira pela menor perspectiva de redução da vacância do fundo, que o levará a entregar baixa rentabilidade, principalmente este ano. O peso do Cidade Jardim foi redistribuído pelos outros fundos.

Confira abaixo os fundos indicados pelas corretoras Guide e Ativa para agosto.