Um caso real e recente: a gestora e a administradora de um fundo imobiliário soltaram um comunicado aos investidores sobre a inadimplência de dois locatários. A nota informava que os aluguéis dos dois imóveis representavam cerca de 85% da receita imobiliária a ser recebida no mês pelo fundo e que seriam tomadas todas as medidas necessárias para a preservação dos direitos e interesses dos cotistas, ou seja, para a regularização da situação.
Em uma outra situação atual, um fundo informou a redução de R$ 0,30 por cota na rentabilidade do fundo. O motivo: um locatário rescindiu o contrato de aluguel de um galpão que representava quase 12% da área total em carteira. Essa área desocupada somada à taxa de disponibilidade de 19% que já existia totalizou uma vacância de mais de 31%.
No país, o número de investidores em fundos imobiliários tem batido recorde atrás de recorde. O atual cenário de taxa Selic mais baixa impulsiona o segmento e também atrai muitos novatos. Mas é preciso prestar muita atenção aos riscos!
Ao investir em FIIs com foco em renda, é essencial checar quem são os inquilinos e monitorar a regularidade dos pagamentos de aluguéis. Esses tipos de fundos costumam ser segmentados em residenciais, lajes corporativas, shopping centers, hotéis, hospitais, instituições de ensino, galpões logísticos e industriais, entre outros e, pela regra, são obrigados a distribuir 95% do lucro aos cotistas.
Os fundos imobiliários são boas alternativas para a diversificação das carteiras de investimentos, mas é preciso estar consciente sobre os fatores de risco que podem afetar a distribuição de dividendos. Fique atento aos seguintes pontos:
Inadimplência
Este é o risco de os locatários atrasarem ou não pagarem os aluguéis dos imóveis que compõem a carteira do fundo. Atrasos ou a falta de pagamento impactam negativamente a distribuição de dividendos e a rentabilidade do investimento.
Vacância
Este é o risco dos imóveis ou espaços permaneceram desocupados, sem inquilinos. Em maior ou menor grau, a vacância costuma ocorrer por uma série de fatores, como economia fraca, degradação do bairro ou região, mudanças urbanísticas, deterioração dos imóveis ou aumento da oferta de empreendimentos com o mesmo perfil em uma determinada localidade.
Concentração
Se um FII tiver na sua carteira apenas um ou poucos imóveis e também locatários, o risco é maior, pois em situações de inadimplência ou vacância o efeito negativo se amplifica. Por exemplo, no caso de um fundo que conta com um único edifício alugado para um banco, se o contrato de locação for cancelado, não haverá ganhos até que surja um novo inquilino. Portanto, é necessário analisar o mercado e a atratividade dos imóveis.
Além disso, os investidores precisam ter sempre em mente que as cotas dos fundos imobiliários que são negociados na B3 estão sujeitas às oscilações do mercado. Outro ponto importante a ser observado nos investimentos em FIIs é a liquidez, a capacidade de converter as cotas em dinheiro, ou seja, a facilidade de vendê-las, o que não deixa de ser uma métrica de risco porque é o tempo que se leva para fazer movimentações.