Por Roberto Samora
SÃO PAULO (Reuters) - A gestora de recursos AGBI já fez as primeiras captações para o seu terceiro fundo de private equity com foco em terras, que tem potencial de atingir cerca de 1 bilhão de reais, à medida que atrai investidores com retornos previstos de ao menos 7% ao ano acima da inflação.
Com 12 anos de atuação, a AGBI adota a estratégia pioneira para uma gestora de private equity de multiplicar os recursos com a compra de pastagens degradadas, geralmente terras desvalorizadas, e vendê-las já transformadas em lavouras de grãos altamente produtivas, por valores muito maiores.
Fundada por Luciano Lewandowski, economista que participou da criação das gestoras Prosperitas Investimentos e GP Investimentos Imobiliários, a AGBI já desinvestiu três fazendas por 333 milhões de reais -- em preços ajustados para a saca de soja no momento da venda --, enquanto as áreas foram compradas com recursos dos dois primeiros fundos, que investiram um total de 72 milhões de reais.
"Se a gente for muito bem-sucedido, podemos chegar (a 1 bilhão de reais no terceiro fundo). A nossa meta é conseguir pelo menos por volta de 500 milhões de reais...", disse o sócio-diretor da AGBI, Gustavo Fonseca, à Reuters.
Segundo ele, hoje a gestora não tem dificuldade de executar sua estratégia, e conta com o interesse inclusive de investidores estrangeiros, como árabes e europeus.
"A nossa ideia é chegar perto de 1 bilhão de gestão, estamos tentando isso...", afirmou Fonseca, lembrando que a gestora apresentou sua tese de investimento nos Emirados Árabes Unidos, após ser convidada para participar de uma missão do governo brasileiro a Abu Dhabi, em agosto.
Ele disse ainda que investidores, incluindo os estrangeiros, entendem a importância de impulsionar a transformação de pastagens degradadas em lavouras produtivas, estratégia esta que evita novos desflorestamentos e beneficia o meio ambiente.
O movimento vai ao encontro de políticas defendidas pelo governo brasileiro, que tem buscado paralelamente estimular este processo de transformação de pastagens por meio da concessão de crédito mais barato aos agricultores que adotam tais práticas agrícolas sustentáveis.
"Estamos em conversas próximas com investidores que entendem a necessidade de transformar pastagens em lavoura, o quanto isso pode ser benéfico para a população mundial, e achamos que isso pode ser positivo para captação do fundo 3", comentou o sócio-diretor.
Ele revelou que têm tido conversas com sauditas para as alocações no terceiro fundo da gestora, que já recebeu recursos de investidores como o Julius Baer, com sede na Suíça, que trabalha na gestão de patrimônios em vários países.
Para este fundo 3, a gestora prevê captar 150 milhões de dólares e por volta de 300 milhões de reais.
"Já temos captado por volta de 80 milhões de reais (para o fundo 3), e tem mais 60-70 milhões nos próximos meses. Até o final deste ano, a meta é conseguir alcançar 300 milhões."
A ideia é ter dois "veículos espelho" no terceiro fundo, um para acomodar investimentos em reais e outro em dólares, para os estrangeiros.
"Mas o capital é brasileiro porque a gestora, a AGBI, faz um coinvestimento que garante que as ações ordinárias são em sua maioria de brasileiros", explicou, lembrando da lei brasileira que restringe a compra de terras por estrangeiros --a regra é que o capital seja nacional.
Fonseca diz estar confiante com o terceiro fundo considerando os resultados apresentados. No primeiro empreendimento, por exemplo, a AGBI já devolveu o "benchmark" do fundo (IPCA +8% ao ano), e agora tem pago acima da promessa de rendimento, o mesmo acontecendo com o segundo veículo de investimento.
"Nos nossos primeiros dois fundos, superamos isso (o benchmark). No primeiro, em vez de IPCA+8, fizemos IPCA+11, no outro, em vez de ser IPCA+7, fizemos IPCA+10", ressaltou.
A AGBI participa dos ganhos após devolver os retornos referenciais prometidos para os investidores, o que acontece até o encerramento dos pagamentos recebidos pelas vendas das fazendas, cujos negócios, por serem vultuosos, são acertados em parcelas.
PREPARANDO TERRENO
Fonseca, que viajou por cerca de 2.400 km em Mato Grosso, em sua última viagem de prospecção de terras, passando por regiões agrícolas tradicionais como Rondonópolis e Primavera do Leste, até novas fronteiras, como Gaúcha do Norte, disse que a gestora está caminhando para fechar seu primeiro contrato de compra fazenda para o novo fundo.
Uma outra fazenda também já está sendo negociada no âmbito do fundo 3, que pode contar de quatro a cinco ativos, incluindo algumas propriedades maiores, de 4 mil hectares, e outras menores, de aproximadamente mil hectares.
Na transformação do pasto degradado em lavoura, parte fundamental da estratégia da gestora, é feito o arrendamento da propriedade com descontos aos produtores arrendatários, para estimulá-los a participarem do processo.
Os agricultores realizam com sua expertise os investimentos necessários para a recuperação das pastagens, transformando-as em áreas produtivas de soja e milho, por exemplo, revelou o diretor de Novos Negócios da AGBI, Mario Lewandowski.
Com os investimentos, o potencial de uma área passa de 20 sacas/hectare para 80, o que aumenta o valor da terra após a aplicação de nutrientes e o acúmulo de matéria orgânica.
A AGBI não cobra arrendamento no primeiro ano, no segundo geralmente são duas sacas, no terceiro, quatro, depois oito sacas, chegando no valor de mercado da região no quinto ano, que gira entre 15 e 20 sacas por hectare, disse o executivo.
"Por isso os agricultores gostam da gente, todo mundo que trabalhou comigo, e não comprou a fazenda, está procurando fazenda nova para oferecer para a gente comprar", disse Lewandowski, destacando que o trabalho de mais de uma década da gestora permitiu que a AGBI tenha um "pipeline" de mais de 900 fazendas mapeadas.
"A diferença nossa para outros fundos que não deram certo é que a gente pensa igual fazendeiro, então negocio tudo em sacas de soja", exemplificou ele, salientando a forte correlação do preço da commodity com a terra.
"Quando a soja sobe, a terra sobe junto, mas quando a soja cai, o preço da terra estabiliza, porque ninguém vende...", disse, revelando que em geral a gestora compra terras de pessoas que não são produtores, mas receberam terras como heranças, por exemplo.
(Por Roberto Samora)