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Investing.com - A Raymond James revisou suas classificações no setor de FIIs residenciais, elevando a Essex Property Trust (NYSE:ESS) para Outperform, anteriormente Market Perform, enquanto rebaixou a Mid-America Apartment Communities (NYSE:MAA) para Market Perform, antes classificada como Outperform.
A corretora citou a desaceleração contínua nas tendências de crescimento de aluguéis e as avaliações relativas como fatores-chave para as mudanças.
A Essex se destaca por seu forte posicionamento em mercados da Costa Oeste centrados em tecnologia, que têm liderado o crescimento nacional de aluguéis.
"São Francisco, San Jose e Seattle continuam sendo alguns dos mercados multifamiliares com melhor desempenho em 2025, com aluguéis pedidos crescendo +4,2%, +4,2% e +2,5% no acumulado do ano até meados de junho", escreveram os analistas.
Eles acreditam que a Essex está bem protegida da pressão do lado da oferta que tem pesado sobre seus pares do Sun Belt e veem espaço para potencial valorização em relação à sua "orientação relativamente conservadora".
A elevação da classificação da Essex é acompanhada por um novo preço-alvo de US$ 315, que se alinha com sua estimativa atualizada de valor líquido dos ativos (NAV) de US$ 314,91.
A empresa destacou melhorias nas inadimplências de caixa e uma possível inflexão nas tendências de crescimento de aluguéis em Oakland, acrescentando que a "vantagem do custo de capital da Essex pode se provar um diferencial importante" no segundo semestre de 2025 (2S25), caso "oportunidades de aquisição/investimento mais lucrativas comecem a surgir".
Em contraste, o rebaixamento da MAA reflete uma diminuição da diferença de avaliação em relação aos pares e o aumento da incerteza macroeconômica.
A ação agora está sendo negociada a 18,8x dos fundos ajustados de operações (AFFO) estimados para 2026, próximo às médias de grandes empresas, deixando "menos espaço para maior expansão múltipla no curto prazo".
Embora a demanda nos mercados do Sun Belt permaneça robusta, a Raymond James levantou preocupações sobre "bolsões de oferta elevada de apartamentos ainda sendo entregues no 1S25" e o possível impacto de uma economia em mudança.
A empresa ajustou suas estimativas de AFFO/ação para a MAA para US$ 7,73 em 2025 e US$ 8,00 em 2026, reduzindo sua previsão anterior.
A estimativa atualizada de NAV é de US$ 166,89, com a MAA sendo negociada com um desconto de 10% em relação a esse valor em 23 de junho.
De forma mais ampla, a Raymond James mantém uma visão neutra a cautelosa em grande parte do universo de FIIs multifamiliares, citando uma incomum fraqueza sazonal nos arrendamentos e uma ampla dispersão geográfica da desaceleração do crescimento dos aluguéis como fatores que limitam a visibilidade de curto prazo.
A principal escolha da corretora em sua cobertura de FIIs residenciais continua sendo a Centerspace (NYSE:CSR), classificada como Strong Buy, já que a empresa "continua sendo negociada com descontos profundos de avaliação tanto em NAV quanto em múltiplos de FFO", apesar dos riscos relacionados ao seu portfólio no Meio-Oeste/Montanhas Rochosas.
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