S&P Global rebaixa classificação da Grand City Properties para ’BBB’

Investing.com — A S&P Global Ratings rebaixou sua classificação da Grand City Properties S.A. (GCP), uma subsidiária da empresa imobiliária Aroundtown S.A. (AT), de ’BBB+’ para ’BBB’. A medida, anunciada em 29.04.2025, segue uma ação semelhante em relação à sua empresa-mãe, Aroundtown. O rebaixamento é atribuído a métricas de crédito continuamente apertadas e um caminho de alienação atrasado.

A S&P Global continua a considerar a GCP como uma subsidiária altamente estratégica da AT, integral para a identidade atual do grupo e estratégia futura. A agência de classificação também rebaixou suas classificações de longo prazo sobre as notas seniores não garantidas da GCP para ’BBB’ de ’BBB+’, e sua classificação sobre a dívida subordinada da subsidiária para ’BB+’ de ’BBB-’. As classificações de curto prazo ’A-2’ foram confirmadas, e o perfil de crédito independente da GCP continua a ser avaliado em ’bbb+’.

A perspectiva estável para a GCP reflete a da AT. A S&P Global espera que a empresa mantenha receita estável e previsível de seus ativos existentes e que seu desempenho operacional geral permaneça estável. As projeções para a Aroundtown incluem uma relação dívida-para-dívida-mais-patrimônio de aproximadamente 50%-52%, uma relação dívida-para-EBITDA de 13,0x-14,0x, e cobertura de juros EBITDA de 2,2x-2,3x nos próximos 12-24 meses.

A classificação da AT foi rebaixada para ’BBB’ devido a um caminho de desalavancagem mais lento do que o esperado e um mercado de transações desafiador. Apesar da estratégia de alienação bem-sucedida da AT e bom histórico, a volatilidade recente do mercado e uma economia alemã mais fraca devem dificultar a capacidade da empresa de completar cerca de US$ 1,1 bilhão em vendas de ativos previamente esperadas em 2025. Não se espera que a empresa suplemente essa deficiência com capital próprio, instrumentos semelhantes a capital próprio ou outras medidas. Como resultado, as expectativas de alienação para o ano fiscal de 2025 foram reduzidas para cerca de US$ 500 milhões-US$ 700 milhões, sem alienações previstas para 2026.

A GCP criou margem sob o limite de queda da S&P Global de 45% para dívida-para-dívida-mais-patrimônio. Em 31 de dezembro de 2024, a GCP reportou uma relação dívida-para-dívida-mais-patrimônio ajustada pela S&P Global Ratings de 43,5%, uma melhoria significativa em relação aos 49,3% reportados um ano antes. A melhoria deve-se principalmente ao sucesso da GCP na troca de suas notas híbridas não chamadas, o que levou a uma reavaliação de seu conteúdo de capital próprio de 0% para 50%. A empresa também suspendeu dividendos comuns e executou alienações de ativos, alcançando um crescimento de valor de portfólio ligeiramente positivo de 0,5% em 2024 em base comparável.

Espera-se que o desempenho operacional da GCP permaneça resiliente, apoiado por fundamentos positivos nos mercados residenciais. A empresa reportou crescimento de aluguel de 3,8% em 2024 em base comparável, com uma taxa de ocupação estável de 96,2% para seu portfólio geral. Espera-se um crescimento positivo de aluguel em base comparável de 2,5%-3,0% anualmente em 2025 e 2026.

A empresa mantém forte liquidez, com uma alta posição de caixa irrestrito de cerca de US$ 1,5 bilhão no balanço em 31 de dezembro de 2024, uma linha de crédito rotativo não utilizada de US$ 200 milhões, e cerca de US$ 125 milhões em receitas de alienação a serem recebidas após a data do relatório. Espera-se que essas fontes cubram suficientemente os vencimentos de dívida próximos para os próximos dois a três anos.

A perspectiva estável da GCP reflete a da AT e a expectativa de que a empresa continuará a gerar receita estável e previsível de seus ativos existentes. Potenciais gatilhos para um rebaixamento da GCP incluem um aumento na dívida da AT para dívida mais patrimônio em direção a 60%, uma diminuição na cobertura de juros EBITDA em direção a 1,8x, ou um desvio material na dívida para EBITDA em relação à previsão. Uma elevação depende da AT alcançar dívida para dívida mais patrimônio bem abaixo de 50%, cobertura de juros EBITDA acima de 2,4x, e dívida para EBITDA em direção a 13,0x de forma prolongada.

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