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Introdução e contexto de mercado
A empresa norueguesa de propriedades Entra ASA apresentou um forte desempenho no segundo trimestre, apesar de enfrentar alguns obstáculos na receita de aluguel. Os resultados do 2º tri de 2025 da empresa, apresentados em 11 de julho, mostraram melhoria significativa na lucratividade e nos valores das propriedades, mesmo com a receita de aluguel diminuindo ano a ano devido a desinvestimentos anteriores e desafios de vacância.
Os resultados surgem em meio a uma economia norueguesa em estabilização, com o banco central tendo reduzido a taxa básica de juros para 4,25% em junho, com expectativas de até dois cortes adicionais em 2025. Este ambiente de taxas de juros em melhoria, combinado com o crescimento real dos salários, deve impulsionar o consumo privado e investimentos na Noruega, criando um cenário favorável para o setor imobiliário comercial.
Destaques do desempenho trimestral
A Entra reportou receita de aluguel de NOK 770 milhões para o 2º tri de 2025, abaixo dos NOK 853 milhões no mesmo período do ano passado. Apesar desta queda, a receita líquida da gestão de propriedades melhorou ligeiramente para NOK 352 milhões, em comparação com NOK 348 milhões no 2º tri de 2024.
A melhoria mais dramática veio no lucro antes dos impostos, que disparou para NOK 534 milhões, um aumento substancial em relação ao prejuízo de NOK 116 milhões no 2º tri de 2024. Esta notável recuperação foi impulsionada principalmente por mudanças positivas no valor das propriedades de investimento de NOK 289 milhões, em comparação com ajustes negativos no ano anterior.
Como mostrado no gráfico de destaques financeiros a seguir, a Entra conseguiu manter uma receita líquida estável da gestão de propriedades apesar da redução na receita de aluguel:
As taxas de ocupação mostraram melhoria, aumentando para 94,6% em comparação com 93,8% no 1º tri de 2025. A empresa reportou locação líquida positiva de NOK 22 milhões, com novos contratos e renovações de NOK 203 milhões (62.900 m²) contra contratos encerrados de NOK 102 milhões (28.200 m²).
O gráfico de atividade de locação abaixo ilustra o desempenho de locação da empresa e a tendência de ocupação:
Análise financeira detalhada
A demonstração de resultados da Entra revela toda a extensão da melhoria no desempenho financeiro da empresa. Enquanto a receita de aluguel diminuiu, a empresa se beneficiou de custos operacionais mais baixos e mudanças de valor significativamente melhores nas propriedades de investimento.
A demonstração de resultados detalhada fornece uma visão abrangente do desempenho financeiro:
O valor líquido dos ativos (NRV) da empresa aumentou para NOK 166 por ação, acima dos NOK 163 por ação no 1º tri de 2025, refletindo as mudanças positivas no valor das propriedades. Os ganhos em caixa e o valor líquido dos ativos têm mostrado crescimento consistente ao longo do tempo, como ilustrado no gráfico a seguir:
As métricas de dívida da Entra também mostraram melhoria, com o índice de cobertura de juros aumentando para 2,03x de 1,98x no 1º tri de 2025. O índice de alavancagem da empresa permaneceu estável em 49,1%, enquanto a dívida líquida em relação ao EBITDA manteve-se estável em 11,7x.
Os custos de financiamento da empresa têm apresentado tendência de queda, com custos financeiros líquidos totais reduzidos para 4,23% de 4,44% no 1º tri de 2025. Espera-se que essa melhoria continue com os cortes de taxa de juros previstos, como mostrado no gráfico de evolução do custo da dívida:
Iniciativas estratégicas
A Entra continua a avançar em seu portfólio de desenvolvimento, com vários projetos significativos em andamento. O portfólio de desenvolvimento em curso da empresa abrange 92.600 m² com uma ocupação média de 76% e um custo total de projeto de NOK 4.242 milhões.
Um projeto de reforma notável é o Drammensveien 134 em Oslo, que apresenta 21.000 m² com 66% pré-alugados para inquilinos existentes. O projeto tem um custo total de NOK 986 milhões e um rendimento esperado sobre o custo de 5,8%.
Em uma conquista significativa de sustentabilidade, a Entra anunciou que suas metas climáticas foram validadas pela iniciativa Science Based Targets (SBTi), tornando-se a primeira empresa norueguesa a alcançar este marco. A empresa visa atingir emissões líquidas zero de gases de efeito estufa em toda sua cadeia de valor até 2050 e estabeleceu metas científicas de curto e longo prazo para redução de emissões.
O gráfico a seguir ilustra as metas climáticas e a abordagem da Entra:
Contexto de mercado e perspectivas
A economia norueguesa permanece sólida, com crescimento estável do emprego esperado para o futuro. O IPC de junho foi reportado em 3,0%, em linha com as expectativas. A decisão do Banco Central da Noruega de reduzir a taxa básica de juros para 4,25% em junho, com expectativas de até dois cortes adicionais em 2025, proporciona um cenário favorável para operações imobiliárias.
O mercado de locação de escritórios mostra fundamentos promissores a longo prazo, com tendências de trabalho em casa amplamente revertidas, embora os processos de locação estejam levando mais tempo, já que os inquilinos reavaliam soluções de local de trabalho. A Entra observou aumento na atividade de busca por inquilinos, baixa vacância geral e oferta limitada de novos escritórios. A empresa também observou que os aluguéis de mercado e os aluguéis de equilíbrio para novas construções estão convergindo em certas áreas.
O gráfico de desenvolvimento de mercado a seguir fornece contexto sobre crescimento de aluguel, taxas de vacância e volumes de novas construções:
O mercado de transações também está mostrando sinais positivos, com mercados de financiamento disponíveis e sentimento de empréstimo com tendência positiva, embora ainda um pouco seletivo. As margens de crédito estão se estreitando, e o rendimento prime em Oslo está em torno de 4,5%, esperando-se que se estreite ligeiramente de acordo com o relatório de consenso de mercado da Entra.
Declarações prospectivas
Olhando para o futuro, a Entra espera que o crescimento futuro da receita de aluguel seja impulsionado por ajustes do IPC, conclusão de projetos de desenvolvimento, potencial de aumento de aluguel e locação de espaços vagos. A empresa visa continuar otimizando seu custo total de financiamento, mantendo a cobertura de vencimento da dívida acima de 24 meses.
A administração expressou confiança nas perspectivas da empresa, destacando o desenvolvimento positivo do 2º tri, menor vacância e custos de financiamento reduzidos. A empresa espera se beneficiar da economia estável da Noruega, taxas de juros mais baixas, crescimento real dos salários e fundamentos promissores do mercado de locação a longo prazo.
Em suas observações finais, a Entra enfatizou:
Com uma forte base de inquilinos do setor público (52% da receita de aluguel) e um prazo médio ponderado de arrendamento não expirado (WAULT) de 5,9 anos, a Entra parece bem posicionada para navegar nas condições de mercado enquanto capitaliza oportunidades de crescimento no mercado imobiliário comercial norueguês.
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Apresentação completa: