O Santander (BVMF:SANB11) abriu uma nova linha de crédito pessoal com imóveis como garantia de pagamento e cuja grande novidade é aceitar imóveis já alienados em outros financiamentos. A iniciativa foi possível graças ao Marco das Garantias (lei 14.711), que entrou em vigor no fim de 2023 e passou a autorizar que um mesmo imóvel fosse usado como garantia de mais de um empréstimo.
A medida tende a abrir caminho para expansão da oferta de crédito, na visão do diretor de negócios imobiliários do Santander, Sandro Gamba. "Essa é uma oportunidade enorme, pois cria um novo mercado, uma nova forma de gerar crédito", afirma. "Antes, só se oferecia crédito em cima de imóveis desalienados. O grande diferencial agora é que todo imóvel pertencente a uma carteira alienada está elegível."
O Santander já tinha uma carteira de crédito pessoal com imóvel como garantia, chamada de "Use Casa". A linha que aceita imóveis alienados foi lançada esta semana e batizada de "Use Casa Mais". As taxas mensais vão de 1,05% (operações até 12 meses), podendo chegar até 1,69% (no limite de 240 meses).
O diretor do Santander vê muito potencial para desdobrar a carteira de crédito imobiliário do banco, que totaliza R$ 60 bilhões. A maior parte disso diz respeito a financiamentos para clientes que compraram a casa própria cedendo o próprio bem como garantia de pagamento.
Ou seja: um mutuário que foi abatendo o saldo devedor ao longo dos anos passa a ter espaço para usar esse bem para novos empréstimos. "Antes, não se podia fazer mais nada em cima dessa carteira. Estava imobilizada. Agora é possível expandir os financiamentos", destaca Gamba.
O Marco das Garantias não impede que um banco conceda um empréstimo em cima de imóveis alienados para outras instituições financeiras. Mas, por ora, o Santander vai se concentrar em operações da própria carteira, diz o diretor.
O crédito pessoal baseado em garantia imobiliária - também chamado de home equity - vem crescendo no Brasil e já acelerou nos últimos anos. A carteira do mercado chegou a R$ 19,7 bilhões no fim de 2023, um avanço de 19,3% na comparação com 2022, de acordo com dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).
O Santander é um dos líderes do segmento, onde também atuam Itaú Unibanco (BVMF:ITUB4) e fintechs como Creditas e CashMe, entre outras instituições. Já o público-alvo são pessoas que tomam os recursos para reforma do próprio imóvel e investimentos em suas empresas, entre outros usos.
Limites e riscos
O uso do mesmo imóvel para novas operações de crédito têm um teto. O valor somado de todos os financiamentos não pode ser maior do que 60% do valor de imóvel, de acordo com a Resolução 4.676 de 2018, do Banco Central. Ao definir um teto, o objetivo do BC foi evitar que o ativo usado como garantia seja incapaz de fazer jus ao conjunto de financiamentos concedidos pelas instituições financeiras, o que poderia gerar prejuízos em efeito dominó nas execuções de dívidas.
Caso este tipo de empréstimo não seja pago, e o credor decida ficar com o imóvel do mutuário inadimplente, há uma ordem a ser seguida. Um eventual inadimplemento da segunda dívida não pode gerar a execução da garantia. A dívida é exequível, porém, não com a garantia imobiliária, explica o advogado Olivar Vitale, sócio fundador do escritório VBD e membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (Ibradim).
"A lei é muito clara. A constituição da alienação fiduciária superveniente (segunda dívida) é legal e passível de registro desde a sua contratação, mas a sua eficácia só se inicia com o cancelamento da garantia fiduciária original", diz Vitale. "Se o inadimplemento se der na primeira dívida que gerou a alienação fiduciária original, e o credor decidir por executar a garantia, os direitos do credor fiduciário superveniente (segunda dívida) ficam sub-rogados no preço obtido e, ao término da execução extrajudicial dos créditos, ficam canceladas ambas as garantia fiduciárias."