Os fundos de investimento imobiliário, conhecidos pela sigla REITs nos EUA, permitem que os investidores participem de um dos setores mais importantes de qualquer economia.
A classe de ativos geralmente fornece renda passiva a partir de dividendos e valorização de capital. Nas últimas 52 semanas, o índice Dow Jones Real Estate subiu mais de 31%.
Enquanto isso, o índice do mercado imobiliário residencial divulgado pela principal associação do setor nos EUA, em 15 de dezembro, revelou que as construtoras locais estão confiantes. A métrica mede o vigor do mercado de residências unifamiliares nos EUA. Wall Street está debatendo o potencial efeito das pressões inflacionárias e dos vários gargalos de produção do mercado, inclusive disponibilidade de mão de obra e materiais.
De acordo com a Associação Americana de Fundos de Investimento Imobiliário (Nareit, na sigla em inglês):
“Os aluguéis de longo prazo são corrigidos pela inflação, e os de curto prazo são baseados nos níveis atuais de preço. Além disso, os REITs mantêm uma carteira de aluguéis, sendo que uma parcela dela é negociada todos os anos, portanto até mesmo os aluguéis de longo prazo podem ser reprecificados. Por fim, como detentores de ativos reais, o portfólio dos REITs geralmente se valoriza com seu nível de preço”.
Em artigos anteriores, falamos sobre várias ETFs (fundos negociados em bolsa) com foco principalmente no mercado imobiliário, como:
- JP Morgan BetaBuilders MSCI US REIT (NYSE:BBRE)—alta de 33,1% no acumulado do ano (YTD).
- iShares Residential and Multisector Real Estate ETF (NYSE:REZ)— alta de 37,1% YTD.
- The Real Estate Select Sector SPDR Fund (NYSE:XLRE)—alta de 34,3% YTD.
- Vanguard Real Estate Index Fund ETF Shares (NYSE:VNQ)—alta de 30% YTD.
Hoje, ampliamos a discussão com dois outros fundos que podem ser do interesse de uma variedade de leitores.
1. Fidelity MSCI Real Estate Index
- Preço atual: US$ 32,88
- Média de 52 semanas: US$ 24,30 - $33,68
- Retorno do dividendo (Yield): 3,44%
- Taxa de administração: 0,08% por ano
Nosso primeiro fundo, o Fidelity® MSCI Real Estate Index (NYSE:FREL) fornece acesso ao setor imobiliário dos EUA. O fundo começou a ser negociado em fevereiro de 2015.
O FREL possui 167 participações e rastreia o índice MSCI USA IMI Real Estate. As 10 principais participações respondem por quase 40% do seu patrimônio líquido de US$2,1 bilhões.
Entre os principais nomes da sua carteira estão: American Tower (NYSE:AMT)(SA:T1OW34), Public Storage (NYSE:PSA) (SA:P1SA34), Prologis (NYSE:PLD), Crown Castle (NYSE:CCI) (SA:P1LD34), Equinix (NASDAQ:EQIX) (SA:EQIX34) e Simon Property Group (NYSE:SPG) (SA:SIMN34).
Desde o início do ano, o ETF registra alta de 28,8% e atingiu seu recorde histórico nos últimos dias. Os múltiplos de preço-lucro e preço-valor contábil são de 35,05x e 3,05x.
Apesar da recente alta dos preços, o mercado imobiliário americano ainda pode continuar subindo. Também gostamos da diversidade do FREL. No entanto, um potencial declínio até US$32 pode melhorar a margem de segurança do fundo. Acionistas de longo prazo também recebem dividendos de cerca de 3,4%.
2. Nuveen Short-Term REIT
- Preço atual: US$38,55
- Média de 52 semanas: US$ 25,83 - 39,83
- Retorno do dividendo (Yield): 2,06%
- Taxa de administração: 0,35% por ano
O fundo Nuveen Short-Term REIT (NYSE:NURE) fornece exposição a fundos imobiliários dos EUA com contratos de aluguel de curto prazo. Analistas esperam que o banco central dos EUA comece a elevar juros em breve. Por isso, os REITs com contratos de curto prazo podem ser menos afetados pelos aumentos de juros.
O NURE possui 36 participações e rastreia os retornos do Dow Jones US Select Short-Term REIT. O fundo começou a ser negociado em dezembro de 2016 e possui um patrimônio líquido de cerca de US$106,4 milhões
Em termos de alocação subsetorial, o setor de REITs de apartamentos formam a maior parcela com 50,57%. Em seguida estão REITs de espaços individuais de armazenamento (20,68%) e REITs de hotéis (19,22%). Os 10 principais nomes do fundo respondem por mais da metade do seu patrimônio.
Entre os principais nomes da sua carteira estão: Mid-America Apartment Communities (NYSE:MAA) (SA:M1AA34), Camden Property Trust (NYSE:CPT), Essex Property Trust (NYSE:ESS) (SA:E1SS34), Extra Space Storage (NYSE:EXR) (SA:E1XR34), Public Storage (NYSE:PSA) (SA:P1SA34) e CubeSmart (NYSE:CUBE).
No acumulado do ano, o ETF registra alta de 42,3% e, assim como o FREL, tocou sua máxima recorde em dezembro. Em razão dos contratos de aluguel de curto prazo dos REITs, eles podem pedir elevações mais frequentes de preços dos inquilinos.
No entanto, por conta dos grandes retornos até agora no ano, não se pode descartar alguma realização de lucro. Leitores interessados poderiam considerar o nível a partir de US$36,5 como um melhor ponto de entrada. No atual nível de preço, o fundo gera um retorno de quase 2% com dividendos.